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Bonus affitti legato al canone anche nei contratti soggetti a Iva

Tra i vari crediti d’imposta previsti dalla normativa emanata a seguito dell’emergenza Coronavirus, il più facilmente e immediatamente utilizzabile è quello per canoni locativi. Si tratta del tax credit relativo al mese di marzo in forza dell’articolo 65 del Dl 18/20 (credito d’imposta per canoni di negozi e botteghe) e ai mesi di marzo, aprile e maggio, previsto dall’articolo 28 del Dl 34/2020 (credito d’imposta per locazioni non abitative).

Infatti, una volta verificati i requisiti di accesso (riduzione del fatturato, ambito oggettivo, pagamento del canone) il credito d’imposta è utilizzabile in compensazione anche per eseguire il versamento delle imposte dovute per il 2019, versamenti probabilmente non eseguiti da molti contribuenti alle date canoniche del 30 giugno o 20 luglio 2020. Tutto ciò senza dover attendere nuovi provvedimenti o interventi dell’agenzia delle Entrate, come invece accade per i crediti adeguamento luoghi di lavoro e sanificazione. Solo nel caso in cui si intenda cedere il credito a terzi (locatore o altri), il locatario dovrà compilare un modello telematico, disponibile dal 13 luglio 2020, nel quale comunicare il credito d’imposta di riferimento e le generalità del locatario.

Utilizzo da parte del locatario

È l’ipotesi più semplice, poiché una volta verificato il pagamento del canone, il credito d’imposta può essere utilizzato in compensazione di altri debiti tributario/previdenziali che trovano esposizione nel modello F24. Non si applica il limite alla compensazione previsto nel quadro RU del modello Redditi (250mila euro) né quello generale previsto in 700mila euro.

Il credito d’imposta è un componente positivo da inserire nel Conto economico e da considerare non rilevante ai fini reddituali. Per quanto attiene alla contabilizzazione sono state proposte varie soluzioni, ma si ritiene preferibile considerarlo un contributo in conto esercizio destinato a ristorare parzialmente costi di esercizio (cioè i canoni locativi), quindi da allocare alla voce A 5.

In quanto provento non imponibile, sarà oggetto di una variazione diminutiva nel modello redditi.

Utilizzo da parte del locatore

Dal 13 luglio, previo invio del modello telematico citato in precedenza, il credito d’imposta può essere ceduto al locatore quale modalità per eseguire il pagamento dei canoni.

Il locatore potrà utilizzare il credito d’imposta alle stesse condizioni del locatario, quindi, se ad esempio il proprietario è una impresa, compensare le imposte sul reddito dovute relative al periodo d’imposta 2019. La cessione, con ogni probabilità non avverrà al valore nominale, bensì ad un valore inferiore, per cui si genererà in capo al locatario cedente una sopravvenienza passiva che non può che essere considerata deducibile nel calcolo dell’imponibile, mentre in capo al locatore si creerà una speculare sopravvenienza attiva la cui tassazione è già stata acclarata dalle Entrate nella circolare 14/E/20 (par. 6).

La citata circolare non esamina il caso in cui il locatore/cessionario riveste la qualifica di persona fisica. In tale ipotesi, anche in considerazione del fatto che l’imponibilità deriva dalla denominazione di «sopravvenienza attiva», si ritiene che non si generi alcun incremento di imponibile nel reddito del locatore/cessionario. Dal punto di vista contabile il credito d’imposta rilevato in capo al locatore viene utilizzato per stornare, in parte, il debito verso il locatario generato dal canone maturato, mentre specularmente per il locatario il credito iscritto verso il locatario viene parzialmente estinto con l’apertura del credito d’imposta.

Il canone soggetto a Iva

Potrebbero anche esserci dei canoni di locazione che sono assoggettati a Iva. Vero è che per le locazioni di immobili si applica ordinariamente il regime di esenzione previsto dal comma 8 dell’articolo 10 del Drp 633/72, ma tale regime può comunque essere derogato su opzione e va anche ricordato che il bonus locazioni interessa non solo le locazioni immobiliari classiche, ma anche gli affitti di aziende e i contratti di servizi a prestazioni complesse.

In presenza di canoni assoggettati a Iva il tax credit va determinato sull’imponibile (il canone) essendo l’imposta addebitata del tutto estranea al bonus: ad esempio, su un canone di 1.000 più 220 di Iva, il tax credit sarebbe 600. E, in caso di cessione del credito al locatore, il conduttore dovrebbe pagargli 400 più 220 di Iva (ipotizzando per semplicità una cessione al valore nominale), salvo il diritto di recuperare l’Iva versata in detrazione.

Tema delicato si pone se l’Iva fosse indetraibile, poiché in tal caso la detrazione dell’Iva pagata sui canoni si trasforma in un vero e proprio costo, per il locatario (si pensi ai soggetti con pro rata di detraibilità pari a zero o a coloro che applicano il regime forfettario). Il costo è certamente onere accessorio del canone , ma da qui a ritenere che diventi parte integrante del montante su cui calcolare il tax credit il passo è lungo ed è prudente, in assenza di chiarimenti dell’Agenzia, estrapolarla dal canone.

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