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Bologna e Milano, la ripresa è qui (e si vende più in fretta)

Per la prima volta, in dieci anni, i prezzi delle case nelle grandi città stanno registrando un aumento generalizzato, anche se di lieve entità. Almeno questo è ciò che segnala il rapporto Tecnocasa sull’andamento del mercato nel primo semestre dell’anno, che però sottolinea anche che le quotazioni dei centri minori segnano ancora il passo.

La panoramicaMa anche all’interno delle maggiori città la situazione non è del tutto omogenea: ad aumentare sono soprattutto i valori delle abitazioni medio-piccole nelle zone dove maggiore è la domanda di locazione (e dove è forte la domanda da investimento) e i prezzi degli appartamenti medio grandi nelle zone di buon livello residenziale e degli immobili di pregio in centro. Tipologie, queste, che vengono acquistate quasi esclusivamente per uso diretto, perché il rendimento da locazione non è tale da giustificare l’investimento e perché richiedono un’ottima disponibilità di capitale liquido.

Il rapporto Tecnocasa segnala che il 77% degli acquisti riguarda l’uso diretto, il 5,1% la seconda casa, mentre il restante 17,9% è destinato agli investimenti.

Si tratta di un dato in crescita costante negli ultimi cinque anni. Milano è decisamente sopra la media nazionale: compra per investire il 24,3% degli acquirenti, contro il 13,8% del 2014. In due terzi dei casi l’acquisto riguarda un bilocale.

Venendo ai prezzi, nel primo semestre dell’anno si è registrato un incremento dello 0,9% nella media delle grandi città A guidare la classifica degli aumenti Bologna, con +4,9%, seguita da Milano (+3,8%) e Napoli (+1,3%). I capoluoghi di provincia medi e piccoli arretrano dello 0,4%, gli hinterland nella aree metropolitane fanno segnare –0,7%.

Il buon momento per il mercato è confermato anche dalla riduzione dei tempi di vendita, scesi nelle grandi città a 134 giorni, che arrivano a 97 a Milano.

I canoniVenendo agli affitti, i canoni in media sono aumentati dell’1,1% (due decimi più dei prezzi) consolidando una crescita avviata due anni fa; si registra un aumento delle tipologie contratti a canone concordato, un trend che vede esclusa solo Milano perché i livelli economici previsti dall’accordo territoriale sono troppo bassi.

Secondo Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi di Tecnocasa, i prezzi nei prossimi mesi, a parità di situazione economica e creditizia, cresceranno tra il 2% e il 4%.

È però necessario — sottolinea Megliola — che si consolidi la fiducia delle imprese e delle famiglie. Un’ipotesi però contraddetta dai dati Istat sul sentiment che per settembre segnalano invece un arretramento.

La fiduciaLe previsioni di Tecnocasa appaiono più ottimistiche rispetto a quelle formulate da due altri istituti di ricerca: secondo Scenari immobiliari, infatti, per un aumento dei prezzi bisognerà aspettare l’anno prossimo mentre secondo Nomisma nella media le quotazioni nei prossimi mesi saliranno attorno all’1%.

Non bisogna però dimenticare che sul mercato incombe la spada di Damocle dell’aumento dei tassi dei mutui. Un appesantimento degli spread praticati dalle banche sui mutui, soprattutto su quelli a tasso fisso, appare molto probabile nel medio periodo; un incremento di costo fino a un punto sarebbe però tutto sommato assorbito senza problemi dal mercato, soprattutto se non si accompagnasse a una stretta dei criteri di erogazione dei finanziamenti. Un aumento più forte non sarebbe invece senza conseguenze.

Dall’Agenzia delle Entrate però è arrivata la conferma del momento positivo per la compravendita di abitazioni. Nel secondo trimestre del 2018 le transazioni sono aumentate del 5,3%. Su base semestrale significa che si sono effettuate 281.503 operazioni con un incremento del 5%. I piccoli centri, dove la ripresa tardava, ora vanno meglio delle grandi città.

Nel trimestre Milano registra +4,4% mentre Roma è in calo dello 0.9%. Il maggiore incremento percentuale a Firenze e Genova con +4,7%.

Gino Pagliuca

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