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Bollino blu per l’amministratore

Amministratore con il bollino blu. Dovrà essere diplomato e deve avere seguito un corso di formazione; ma deve anche possedere severi requisiti morali: non deve essere stato condannato per delitti puniti con reclusione da due a cinque anni. La riforma del condominio ridisegna l’identikit dell’amministratore, codificando che la carica può essere svolta anche da una società e ridefinisce i compiti e i poteri.

Requisiti. Per diventare amministratore di condominio occorre godere dei diritti civili e non essere stati condannati per delitti contro la p.a., la giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni. È ostativa alla funzione l’avere subito una misura di prevenzione (salvo riabilitazione) e non essere sottoposti a tutela o curatela. La strada è bloccata anche per i protestati. Passando ai requisiti professionali bisogna avere un diploma di scuola superiore e avere frequentato un corso di formazione iniziale e aggiornarsi periodicamente. Ultimo requisito è la sottoscrizione di un’assicurazione per responsabilità professionale. La novella esclude i requisiti professionali quando l’amministratore è un interno, nominato tra i condomini dello stabile. Anche le società possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio: i requisiti morali e professionali dovranno essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione. La perdita dei requisiti morali comporta la cessazione dall’incarico. La norma stabilisce una disposizione transitoria: chi ha svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in assenza dei requisiti di titolo di studio e di frequenza del corso di formazione iniziale (ma rimane l’obbligo di formazione periodica).

Obblighi. L’obbligo di nomina scatta quando i condomini sono più di otto. L’amministratore deve essere rintracciabile dai condomini e deve fornire orari nei quali è a disposizione, anche per far visionare i documenti dell’amministrazione. Un obbligo specifico concerne le somme versate dai condomini: si deve aprire un apposito conto e i relativi estratti sono a disposizione degli interessati. Altro obbligo di natura gestionale è quello di agire per recuperare le rate non pagate dai morosi: l’amministratore deve farlo entro sei mesi chiusura dell’esercizio. L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. L’amministratore può essere licenziato dall’assemblea in qualunque momento oppure dal giudice, anche su richiesta di un solo condomino per gravi irregolarità. La riforma codifica i casi di gravi inadempienze: ad esempio mancata rendicontazione, mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi e di deliberazioni dell’assemblea, mancata apertura e utilizzazione del conto corrente dedicato al condominio.

Compiti. Tra i compiti dell’amministratore, introdotti dalla novella, si segnalano la tenuta di alcuni registri, tra cui il registro di anagrafe condominiale e il registro di contabilità. Il registro dell’anagrafe contiene le generalità dei condomini, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro 30 giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita. Il registro può tenersi anche con modalità informatizzate. Altri registri sono quello dei verbali delle assemblee e quello del registro di nomina e revoca dell’amministratore. Nel registro dei verbali delle assemblee sono annotate le deliberazioni e le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio e gli estremi dei provvedimenti giudiziari. Specifico obbligo dell’amministratore è la redazione del rendiconto condominiale annuale.

Il rendiconto. A proposito del rendiconto, la riforma prevede per l’assemblea condominiale di nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. Per ragioni di auditing interno l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

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