di Isabella Bufacchi
Aste online per velocizzare la dismissione delle proprietà immobiliari e dei terreni agricoli pubblici, con modalità di accesso in via telematica anche in lingua inglese e tedesca per attrarre investitori esteri. E accelerazione della valorizzazione di immobili e terreni dello Stato e degli enti locali, stimati attualmente attorno ai 15 miliardi, con procedure standardizzate per format: turismo, cultura, sanità, attività commerciali retail, ricerca e attività residenziali. Sono queste le ultime novità in arrivo dall'Agenzia del Demanio. L'agenda 2012 di Stefano Scalera, direttore dell'Agenzia con uno staff di 1.000 e più dipendenti, è già piena: applicare l'asset management su oltre 500 miliardi di patrimonio immobiliare pubblico, a livello centrale e locale, è divenuta una corsa contro il tempo perché al Demanio il Governo richiede un contributo importante per ridurre la spesa pubblica, aumentare le entrate nelle casse dello Stato e tagliare il debito.
«L'Agenzia è impegnata su tre fronti: la razionalizzazione dei 60 miliardi di immobili a uso governativo per contenere la spesa liberando spazi; la valorizzazione di 1 miliardo di immobili del demanio storico artistico, 6 miliardi di terreni agricoli e potenzialmente almeno 7 miliardi di proprietà immobiliari degli enti territoriali; la dismissione di immobili e terreni non valorizzabili. Il metodo è quello dell'asset management puro: estrarre valore dal patrimonio immobiliare pubblico per trasformarlo in un volano per la crescita», spiega Scalera in un'intervista.
L'obiettivo è virtuoso ma lo Stato finora ha fallito nella veste di gestore immobiliare: gli immobili sono fonte di costi e non di reddito, le dismissioni vanno a rilento. Il Governo Monti dovrà alienare 5 miliardi di asset pubblici in un triennio. Si muove qualcosa?
I risparmi si ottengono razionalizzando gli immobili a uso governativo. Liberando spazi si riduce il costo di bollette, locazioni, manutenzioni: si possono risparmiare 65 euro di spesa pubblica per ogni metro quadro liberato. Il processo è in corso. Un caso recente: a piazza Augusto Imperatore a Roma il nostro nullaosta su una locazione è servito a far coabitare Covip, Ministero del Lavoro e Civit. Cosa rara. Per velocizzare la valorizzazione degli immobili pubblici serve la competenza nell'urbanistica edilizia. E siamo noi gli specialisti. L'Agenzia ha ideato un modello da proporre agli enti che non sanno ancora quali immobili valorizzare e come. Partendo da caratteristiche predefinite, indichiamo a Comuni, Provincie e Regioni la valorizzazione per "cluster" o format: turismo, commercio e svago, innovazione e ricerca, cultura, funzioni residenziali e sanità. Dal bando di gara alla ricerca degli investitori, possiamo occuparci noi di tutto.
E le dismissioni?
Quello che non si riuscirà a valorizzare, a mettere a reddito, andrà dismesso. Ma le vendite previste dalle manovre per il pareggio di bilancio, 5 miliardi l'anno per un triennio, non sono immobili, più in generale si riferiscono a dismissioni del patrimonio pubblico. Sul mercato immobiliare inoltre si rischia l'ingorgo: i prezzi sono stabili o in calo e si prevede un eccesso di offerta proveniente da fondi immobiliari, banche, casse ed enti previdenziali. La domanda langue, soprattutto all'estero. Gli stranieri non sono ancora pronti a investire nel mercato immobiliare italiano, dove l'ottica è di lungo periodo, i tassi di rendimento sono più bassi di quelli cinesi e l'obiettivo resta quello della plusvalenza.
Nella lista degli asset pubblici da vendere nel triennio, pronta entro il 30 aprile con decreto del presidente del Consiglio, è prevista una quota pari al 20% di carceri e caserme dismissibili. Sono stati identificati?
I ministeri della Difesa e della Giustizia non ci hanno fatto pervenire ancora le rispettive liste.
Intanto si andrà avanti con i terreni?
Anche i terreni agricoli rientrano nell'opera di valorizzazione/dismissione. Per accelerare i tempi delle vendite di terreni e immobili, prima dell'estate attiveremo un sistema d'asta online, con documentazione anche in lingua inglese e tedesca per attrarre gli stranieri.
Si potranno inserire le offerte in via telematica?
Certamente. Gli investitori dovranno registrarsi, versare una fidejussione e poi avranno accesso all'asta online.
Un altro colpo di acceleratore, previsto dal Governo Berlusconi, lo darà la nuova Sgr immobiliare pubblica posseduta al 100% dal Tesoro ma non ancora istituita. Sarà il Demanio a gestirla?
Mi risulta che il Tesoro stia lavorando su questa operazione. La Sgr ha il compito fondamentale di iniettare le prime risorse finanziarie necessarie per avviare le valorizzazioni. Noi siamo pronti a rilevarla: la legge lo prevede. Ma nulla è stato ancora deciso.
Poco o nulla si è fatto per creare qualsiasi veicolo finanziario immobiliare (Sgr o società) per gestire il patrimonio degli enti territoriali e lanciare il federalismo demaniale…
Roma capitale ha siglato il primo protocollo d'intesa con Agenzia del Demanio, Anci e Agenzia del Territorio per collaborare nella valorizzazione del patrimonio immobiliare capitolino. Mi auguro sia la prima di una lunga serie di collaborazioni. Con le Regioni stiamo avviando i programmi unitari di valorizzazione: dopo Toscana e Lombardia, andremo in Abruzzo. Ma mancano ancora i decreti attuativi per realizzare il federalismo demaniale e trasferire gli immobili dallo Stato agli enti. Da novembre a oggi, due gli immobili trasferiti, dal Demanio a S. Gimignano e Firenze, il terzo è in arrivo a Torino.
