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Beni sottocosto, Iva light

La vendita di un fabbricato per un prezzo considerevolmente inferiore a quello di costruzione non pregiudica il diritto alla detrazione integrale dell’Iva che ha gravato le spese per la realizzazione dell’immobile, se l’operazione si inquadra nell’ambito di un’attività economica. È irrilevante, al riguardo, la circostanza che l’acquirente, a sua volta, abbia poi destinato il fabbricato soltanto in parte dell’esercizio di un’attività economica. È quanto emerge dalla sentenza della Corte di giustizia Ue 22 giugno 2016, causa C-267/15, concernente una domanda pregiudiziale posta dai giudici olandesi in merito alla corretta interpretazione delle disposizioni della direttiva Iva. La questione era stata sollevata in relazione ad una controversia fra l’amministrazione finanziaria e un comune, in merito alla detraibilità dell’Iva che l’ente aveva assolto sulle spese di costruzione di due edifici venduti ad una fondazione per un prezzo pari all’incirca al 10% del costo, da questa poi concessi in parte in uso gratuito ad alcune scuole, in parte locati. La domanda dei giudici nazionali mirava a sapere se, in base alla direttiva, nelle descritte circostanze il soggetto passivo che ha ceduto i fabbricati, ossia il comune, abbia diritto alla detrazione integrale dell’imposta relativa alla costruzione, oppure solo per la quota proporzionalmente corrispondente alla parte di edificio che l’acquirente ha destinato alle sue attività economiche.

Nella sentenza, dopo avere illustrato il principio delle detrazioni, la Corte osserva che il diritto alla detrazione sorge in relazione ai beni e servizi ceduti da un soggetto passivo a un altro soggetto passivo, il quale li utilizza a fini di proprie operazioni soggette all’imposta.

Nessun’altra condizione sostanziale è posta dalla direttiva, men che meno con riguardo alla utilizzazione dei beni e servizi da parte del cessionario o committente.

Pertanto, poiché nella fattispecie risulta che il comune possiede lo status di soggetto passivo dell’Iva (circostanza che la Corte ritiene sussistente in base agli atti, ma della quale, invero, sembra lecito dubitare), l’ente ha il diritto di detrarre per intero l’imposta a monte, senza considerare l’utilizzo che il cessionario fa dei beni.

Per quanto riguarda, poi, il fatto che il soggetto passivo ha ceduto i bene a un prezzo che non copre tutti i costi, la Corte ricorda di avere dichiarato che il risultato dell’operazione economica è privo di pertinenza rispetto al diritto a detrazione, purché l’attività sia essa stessa soggetta a Iva. Inoltre, dalla giurisprudenza della Corte deriva che se il prezzo della cessione è inferiore al prezzo di costo, la detrazione non può essere limitata proporzionalmente, salvo che il prezzo non sia puramente simbolico. In conclusione, secondo la Corte, la direttiva Iva deve essere interpretata nel senso che in un caso come quello in esame, in cui un soggetto passivo ha fatto costruire un edificio e lo ha venduto a un prezzo inferiore ai costi di costruzione, il soggetto ha diritto alla detrazione totale dell’Iva assolta per la costruzione, e non soltanto alla detrazione parziale in proporzione alle parti di detto edificio che l’acquirente destina ad attività economiche. È ininfluente il fatto che l’acquirente ceda gratuitamente l’utilizzo di una parte dell’edificio a un terzo.

Franco Ricca 

 

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