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Beni merce, requisiti in chiaro

Agevolazioni per famiglie e imprese con l’emanazione del decreto sulla finanza locale e l’imposizione immobiliare. L’articolo 2 del dl 102/2013, convertito nella legge 124/2013, infatti, prevede l’abolizione della seconda rata Imu e l’esenzione dal prossimo anno per i fabbricati costruiti dalle imprese destinati alla vendita, purché presentino una dichiarazione nella quale attestano il possesso dei requisiti e elencano dettagliatamente gli immobili.

La norma, inoltre, attribuisce ai comuni la facoltà di concedere dei benefici fiscali anche per i titolari di fabbricati dati in uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado, a condizione che li utilizzino come abitazione principale.

 

Beni merce. In base all’articolo 2 le imprese edilizie che costruiscono fabbricati da destinare alla vendita non sono tenuti al pagamento della seconda rata dell’imposta municipale. I possessori di questi immobili, però, devono passare alla cassa entro il prossimo 16 dicembre, qualora debbano conguagliare quanto ancora eventualmente dovuto per i primi sei mesi dell’anno. Ciò può accadere se il comune ha modificato le aliquote fissate nel 2012 o intenda variarle entro il prossimo 30 novembre, termine stabilito per l’approvazione del bilancio di previsione. Oltre al beneficio dell’esclusione del pagamento della seconda rata a saldo, i beni merce delle imprese fruiranno dell’esenzione a partire dal 2014. In entrambi i casi l’agevolazione è condizionata dal fatto che gli immobili non siano locati. Dunque, mentre prima dell’intervento normativo per gli immobili costruiti dalle imprese e destinati alla vendita il legislatore demandava ai comuni il potere di concedere l’aliquota agevolata, il dl 102 prevede un beneficio fiscale differenziato per l’anno in corso e per il 2014. Per il 2013, al fine di dare una mano al settore dell’edilizia che è in forte crisi, viene abolita la seconda rata dell’imposta, mentre dal prossimo anno gli immobili delle imprese costruttrici non saranno più tenuti al pagamento «sine die», vale a dire fino a che non saranno venduti.

Inoltre, con l’aggiunta all’articolo 2 del comma 5-bis, in sede di conversione, viene imposto ai titolari di presentare una dichiarazione nella quale devono attestare il possesso dei requisiti e devono elencare dettagliatamente gli immobili che hanno diritto a fruire del beneficio, indicando i relativi identificativi catastali. La norma, poi, affida a un apposito decreto ministeriale il compito di aggiornare l’attuale modello di dichiarazione Imu, apportando le modifiche «eventualmente necessarie» idonee a consentire agli interessati di osservare l’obbligo.

 

La dichiarazione. Il termine ultimo per presentare la dichiarazione, a pena di decadenza, è il prossimo 30 giugno. L’articolo 10 del dl 35/2013 ha fissato termini più ampi per la presentazione della dichiarazione Imu. L’obbligo va assolto entro il 30 giugno dell’anno successivo all’acquisto del possesso dell’immobile per denunciarne la titolarità o le variazioni. Secondo il Ministero dell’economia (circolare 1/2013), l’ampliamento del termine ha avuto lo scopo di evitare un’eccessiva frammentazione dell’obbligo dichiarativo derivante dal precedente «termine mobile dei 90 giorni» e ha risolto i problemi sorti in ordine alla possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, disciplinato dall’articolo 13 del decreto legislativo 472/1997, che altrimenti non avrebbero trovato soluzione. Tra l’altro l’articolo 10, oltre a stabilire a regime il nuovo termine di presentazione delle dichiarazioni, ha rimesso in termini i contribuenti per regolarizzare quelle non presentate nel 2012.

 

Comodato d’uso. L’articolo 2 riapre il discorso legato alle agevolazioni Imu per le famiglie relativamente agli immobili dati in comodato d’uso a parenti che li utilizzino come abitazione principale. Il trattamento agevolato era già previsto per l’Ici. Tuttavia, la nuova disposizione fissa criteri più rigidi, limitando i benefici fiscali ai parenti in linea retta entro il primo grado. Quindi, restringendo il campo d’azione al rapporto tra padri e figli.

Pertanto, come già previsto per l’Ici i titolari degli immobili dati in comodato d’uso gratuito a parenti non sono tenuti a pagare l’Imu se il comune, con regolamento, li equipara all’abitazione principale. Questi soggetti non hanno fruito della sospensione del pagamento dell’acconto e, quindi, non possono beneficiare dell’abolizione della prima rata dell’imposta. Per l’anno in corso l’eventuale esonero dal pagamento dell’imposta produce effetti solo per la seconda rata. Se lo stesso soggetto, però, concede in comodato più unità immobiliari, il beneficio ex lege può essere applicato solo a una. Naturalmente, sono escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso, ville e castelli). Ciascun comune definisce i criteri e le modalità per fruire del trattamento agevolato. Tra l’altro, può subordinare la spettanza del beneficio alla capacità contributiva dell’interessato, valutata attraverso l’indicatore della situazione economica equivalente (Isee).

Prima dell’intervento normativo questi fabbricati non potevano più essere assimilati all’abitazione principale, poiché l’articolo 13 del dl Monti (201/2011) aveva parzialmente abrogato a partire dal 2012 l’articolo 59, comma 1, del decreto legislativo 446/1997, vale a dire la norma attributiva del potere regolamentare in materia di Ici, nella parte in cui consentiva al comune di considerare abitazioni principali, con conseguente applicazione dell’aliquota ridotta o della detrazione, i fabbricati concessi in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale, stabilendo il grado di parentela.

Per l’Imu alcune tipologie di assimilazioni sono già previste dalla legge e i benefici spettano a prescindere dalle scelte dei comuni. Per esempio, rientrano in questa casistica gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, utilizzati come prima casa dai soci assegnatari. Mentre, è demandato all’ente il potere di assimilare alla prima casa quelli posseduti da anziani, disabili e residenti all’estero. I proprietari di questi immobili non hanno pagato la prima rata Imu se i comuni li hanno già assimilati nel 2012 all’abitazione principale (e non hanno revocato il beneficio) o intendono farlo per il 2013, in quanto è proprio la norma di legge che prevede che il trattamento agevolato possa essere concesso per le unità immobiliari possedute, a titolo di proprietà o usufrutto, da anziani o disabili che spostano la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, nonché per quelle possedute, a titolo di proprietà o usufrutto, in Italia dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello stato, a condizione che non risultino locate.

Va ricordato che sono rigidi i requisiti per fruire del trattamento agevolato sugli immobili destinati ad abitazione principale. L’articolo 13 del dl «salva Italia» (201(2011) ha fornito una nuova qualificazione giuridica della nozione di abitazione principale, prevedendo che si intende come tale l’unità immobiliare nella quale il contribuente e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni si applicano per un solo immobile.

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