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Beni comuni, modifiche libere

L’assemblea condominiale può, a maggioranza, modificare o addirittura sopprimere un servizio comune, anche se questo è stato istituito e disciplinato dal regolamento, a patto che ciò non vada a incidere sui diritti dei singoli condomini. Rientra, infatti, nei poteri dell’assemblea disciplinare i beni e i servizi comuni per assicurarne una migliore e più razionale utilizzazione, anche quando ciò comporti la dismissione o il trasferimento degli stessi.

Lo ha stabilito la seconda sezione civile della Corte di cassazione nella sentenza n. 945 del 16 gennaio scorso.

Il caso concreto. Due condomini avevano citato dinanzi al tribunale il proprio condominio per impugnare la delibera con la quale era stato autorizzato a maggioranza il passaggio della tubazione del gas in facciata e l’uso dell’attuale pattumiera per alloggiare il nuovo contatore e l’eventuale caldaia di produzione di acqua calda. Il condominio aveva quindi resistito alla domanda sostenendo che i collettori condominiali dei rifiuti avevano da tempo perso la loro originaria destinazione comune e non ne avevano acquistata un’altra e che pertanto la delibera era stata assunta legittimamente, in quanto non aveva a oggetto un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. Il tribunale aveva rigettato la domanda e i condomini avevano quindi interposto appello, ottenendo la revisione della sentenza. La Corte di merito aveva infatti ritenuto che la decisione dell’assemblea di allocare nel vano destinato alla pattumiera il contatore e l’eventuale caldaia del gas costituisse certamente una innovazione, non vietata ma pur sempre implicante un utilizzo esclusivo, sia pure frazionato, della parte comune, radicalmente diverso da quello passato e da quello presente, ma non per questo irrilevante: la presenza ai piani inferiore e superiore delle caldaie a gas, il passaggio dei tubi, l’eventuale esecuzione dei lavori per la messa a norma degli impianti dovevano infatti considerarsi tutti atti innovativi, conseguenti alla delibera. Quest’ultima, pertanto, avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio, che nella specie non era stata raggiunta. Di qui il ricorso in Cassazione da parte del condominio.

La decisione della Suprema corte. La seconda sezione civile della Cassazione, nell’accogliere il ricorso del condominio, ha in primo luogo chiarito come l’assemblea abbia il potere di decidere sull’intera gestione dei beni, degli impianti e dei servizi comuni. Poiché nella gestione delle parti comuni sulla base del criterio dell’unanimità la volontà contraria di un solo partecipante al condominio sarebbe sufficiente a impedire ogni decisione dell’assemblea, a parere della Suprema corte basta una deliberazione a maggioranza per modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio, purché si rimanga nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento del medesimo, senza incidere sui diritti dei singoli condomini.

Per quanto riguarda le innovazioni, i giudici di legittimità hanno quindi ricordato che, ai sensi dell’art. 1120 c.c., è da considerarsi tale non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quelle che alterino l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determinino la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere. Ove invece la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito di applicazione di quanto previsto dall’art. 1102 c.c. in tema di comunione. Nel caso di specie è stato quindi ritenuto che la decisione dell’assemblea condominiale di sigillare le cosiddette canne pattumiere non comportasse l’approvazione di un’innovazione vietata, ma consistesse soltanto in una diversa modalità di svolgimento del servizio di smaltimento dei rifiuti, che può essere adottata dalla maggioranza dei condomini sulla base di valutazioni di opportunità che, come tali, rimangono insindacabili, quanto al merito, da parte dell’autorità giudiziaria.

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