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Beni all’asta senza rettifiche di registro

Per i beni immobili acquistati all’asta non è legittima rettificare il maggior valore venale, ai fini del registro e delle imposte ipotecaria e catastale, poiché la base imponibile è sempre costituita dal prezzo di aggiudicazione. Sono le conclusioni che si leggono nella sentenza n. 2808/06/17 della Ctr di Milano, con cui il collegio di Via Monti ha confermato la decisione dei colleghi di prime cure, rigettando l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate.

La vertenza nasceva dall’impugnazione di un avviso di rettifica e liquidazione con cui le Entrate di Milano intendevano recuperare a tassazione delle maggiori imposte di registro e ipocatastali, sulla scorta del maggior valore venale di un complesso immobiliare acquistato nell’ambito di un’asta pubblica. Il maggior valore veniva determinato sulla base di una perizia redatta dall’Ute. Sin dal primo grado di giudizio, la società acquirente invocava l’applicazione dell’articolo 44 del dpr 131/86, secondo cui «per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione».

La Ctp aderiva alla tesi difensiva, annullando l’avviso di rettifica. Secondo l’appellante Agenzia delle entrate, invece, la norma invocata risultava applicabile alle sole aste relative alle procedure di espropriazione forzata, anziché a tutti i restanti contesti.

I giudici della Ctr di Milano hanno rigettato l’appello, sostenendo come l’asta pubblica sia un sistema che, di per sé, tende alla determinazione corretta del valore di mercato; a ciò si aggiunga che la ratio che sottende al citato articolo 44, intende proprio riferirsi a tali situazioni, in cui va ricompresa quella in esame, dovendosi rigettare la tesi più stringente proposta dai funzionari delle Entrate.

La norma, dunque, deve leggersi in senso letterale e, dunque, ricomprendere nella propria applicazione ogni tipo di acquisto fatto nell’ambito di un’asta pubblica, procedura di per sé controllata e idonea per determinare il valore di mercato del bene. Risultano, dunque, inibite le rettifiche di valore fondate sugli articoli 51 e 52 del dpr 131/86, per tutti i beni acquistati all’asta.

Al rigetto dell’appello, il collegio regionale ha fatto seguire la condanna alle spese in favore della società contribuente.

Benito Fuoco

[omissis] Avverso la sentenza n. 1143/42/16 della Ctp di Milano ha proposto appello l’Agenzia delle entrate deducendo la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 44, dpr n. 131/1986: al riguardo, l’appellante ha sostenuto che tale norma ha un ambito applicativo limitato ai procedimenti giudiziari per esecuzione forzata, ovvero ai trasferimenti coattivi nei quali vi è la garanzia preventiva del controllo giurisdizionale, residuando in ogni altro caso il potere dell’Amministrazione finanziaria di procedere, ai sensi degli artt. 51 e 52, dpr n. 131/1986, ad accertare l’effettivo valore di mercato del bene oggetto di compravendita ogniqualvolta sia ravvisabile una difformità tra valore venale e valore dichiarato. Nel caso in esame la vendita con procedura d’asta non è stata governata da un’autorità giurisdizionale e per questo, secondo l’Ufficio, rimane vendita assimilabile a una normale vendita tra privati (con esclusione, quindi, dell’applicabilità dell’art. 44 cit.), in quanto, sebbene sia stata aperta, tramite la stampa, alle offerte del mercato, il prezzo base d’asta è stato fissato sulla scorta di una mera perizia di parte, con riserva nel Disciplinare della possibilità per la parte venditrice di effettuare un controllo sulla procedura e di interrompere a propria discrezione la stessa, svolgendosi solo l’ultima fase dinanzi a un notaio per l’apertura delle buste e la conseguente aggiudicazione al miglior offerente.

L’appellante ha, quindi, riproposto tutte le questioni ritenute assorbite dai primi giudici, rimarcando, in particolare, come la stima dell’Ute (su cui si fonda l’avviso di accertamento e liquidazione in questione) determina l’effettivo valore di mercato del bene attraverso il riferimento generale ai valori Omi e l’applicazione del metodo di c.d. trasformazione, che garantisce l’attribuzione di un valore corretto, in quanto tiene conto delle reali condizioni e dello stato in cui l’immobile si trova ma anche delle potenzialità della sua trasformazione e del suo potenziale sfruttamento edificatorio, metodo che, peraltro, risulta assai simile (salvo che per l’utilizzo di alcuni parametri aggiuntivi ritenuti non adeguati dall’Ufficio) a quello utilizzato nella stima di parte che ha costituito il riferimento per il prezzo base d’asta. ( )

La fattispecie rientra, dunque, a pieno titolo nell’ambito applicativo dell’art. 44, dpr n. 131/1986, che, proprio in ragione della ratio che ispira la norma in questione, impone di considerare come base imponibile quella risultante dall’esito dell’asta, senza possibilità per l’Amministrazione finanziaria di procedere a una diversa e autonoma valutazione.

L’appello in esame è, dunque, infondato e va respinto.

Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza e sono, pertanto, poste a carico dell’appellante. ( )

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