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Beni ai soci, immobili analitici

Individuazione analitica dei costi riferibili agli immobili che sono utilizzati dai soci delle società di persone e delle società trasparenti: a questa condizione sarà possibile determinare il reddito da tassare in capo agli stessi tenendo conto, nello stesso tempo, della quota indeducibile riferita al bene. Peraltro, la soluzione individuata dall’amministrazione finanziaria sposta, correttamente, la tassazione sul soggetto che effettivamente fruisce di un bene senza penalizzare gli altri componenti della compagine sociale. Sono queste le conseguenze derivanti dalle indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 36 del 24 settembre con la quale l’amministrazione è tornata sulle regole di natura sostanziale che si producono per l’applicazione della norma introdotta dalla legge n. 148 del 2011 che, come noto, ha introdotto il principio di tassazione di un reddito diverso in capo al socio che utilizza beni della società. Gli immobili a disposizione dei soci: le società di capitali. Partendo dal presupposto che nel caso di immobili detenuti dalle società di capitali ed ipotizzando che gli immobili in questione siano abitativi, il meccanismo di applicazione della norma non cambia nemmeno alla luce delle nuove precisazioni dell’agenzia delle entrate. In sostanza, il socio della srl che utilizza l’immobile andrà a tassare un reddito diverso pari alla differenza tra valore normale della locazione (un dato che potrebbe essere tratto, per esempio, dai valori Omi), e quanto eventualmente corrisposto per l’utilizzo dell’immobile. In capo alla società di capitali, non cambia il regime di deducibilità dei componenti negativi specificatamente riferiti agli immobili in questione nel senso che, laddove il bene sia da ricomprendere nelle disposizioni di cui all’articolo 90 del Tuir, non vi è nessun componente deducibile nella determinazione del reddito di impresa fatta salva l’ipotesi di spese di manutenzione ordinaria laddove siano effettivamente rimaste a carico della società e nel limite massimo del 15%. Più in generale, va ricordato che invece viene assicurata la piena deducibilità degli interessi passivi laddove gli immobili siano stati acquisiti attraverso la stipula di un contratto di mutuo ipotecario garantito da ipoteca sull’immobile medesimo e lo stesso sia destinato alla locazione.

Le società di persone. La circolare n. 36 torna, correttamente, sulla situazione delle società di persone in quanto, evidentemente, in capo ai soci di tali società non era in alcun caso logico tassare sia un reddito diverso che un reddito di partecipazione derivante dalla indeducibilità dei costi afferenti i beni utilizzati dal socio medesimo. Già nella precedente circolare n. 24 l’amministrazione aveva riaffermato il principio già illustrato qualche anno ai fini della applicazione della thin capitalization. Nella sostanza, laddove in una compagine societaria trasparente i soci siano Rossi e Verdi ma solo il primo utilizza il bene della società, l’imputazione del maggiore reddito derivante dalla indeducibilità dei costi relativi al bene è dovuta solo nei confronti del socio utilizzatore. Per esempio, dunque, laddove la quota di partecipazione sia del 50%, e il reddito della società sia 1.200 di cui 200 per costi indeducibili derivanti dal possesso di un immobile abitativo il socio Rossi dichiarerà 700 come reddito di partecipazione e il socio Verdi dichiarerà 500. il problema era però eliminare la doppia tassazione sul socio Rossi che utilizza l’immobile non corrispondendo alcun corrispettivo per l’utilizzo. In questo caso, infatti, in capo a Rossi scatta l’imposizione anche come reddito diverso. Il nuovo documento di prassi prende una posizione decisamente ragionevole e logica. Nella sostanza: si dovrà in primo luogo determinare il reddito diverso in capo al socio come differenza tra valore normale della locazione e corrispettivo. Si immagini che detta differenza sia pari a 500; si dovranno identificare in modo analitico i costi non deducibili riferiti a quell’immobile per esempio pari a 200 che costituiscono anche la quota di reddito di partecipazione imputato al socio Rossi; conseguentemente, come reddito diverso, il socio Rossi dovrà dichiarare 300, importo pari alla differenza tra il valore normale della locazione e la quota di reddito di partecipazione già tassata in capo allo stesso soggetto. Se, come detto, la posizione dell’Agenzia delle entrate appare coerente sul fatto di evitare la doppia tassazione in capo al medesimo soggetto, sarà però necessario che nelle compagini societarie trasparenti vi sia un monitoraggio molto analitico dei costi legati agli immobili il che, evidentemente, potrebbe non essere difficoltoso nel caso di un numero di immobili non elevato. Al contrario, laddove la disponibilità di immobili in capo alla società fosse molto rilevante, in relazione ai costi «comuni» si dovrà individuare un criterio in base al quale attribuire al socio il maggior reddito di partecipazione corrispondente al componente negativo direttamente riferito al bene utilizzato.

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