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Benefici prima casa, il conteggio dei termini riparte dal 2021

Anche la fruizione dell’agevolazione “prima casa” subisce le conseguenze della “serrata” da coronavirus. In molti casi – dal trasloco alla difficoltà di trovare un acquirente – il rispetto dei termini necessari a salvaguardare il beneficio fiscale è reso complicato o impossibile.

Per rimediare è intervenuto il decreto Liquidità (Dl 23/2020, articolo 24) con il quale sono stati “sospesi” per 313 giorni – dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020 – i termini previsti dalla normativa in tema di agevolazione per l’acquisto della “prima casa” in tutti i casi in cui si tratti di termini entro i quali il contribuente deve tenere un comportamento attivo. Non è stato sospeso, ovviamente, il decorso del periodo entro cui il contribuente deve tenere un comportamento omissivo (non vendere).

Il significato di «sospensione»

Quando un termine è sospeso significa che, da un lato, non decorre; e, d’altro lato, che se stava decorrendo quando la sospensione è iniziata, allora il periodo di tempo trascorso fino al momento dello stop si somma al periodo che ricomincia a decorrere una volta che la sospensione cessi. Ad esempio, se un termine aveva iniziato il suo decorso il 10 febbraio 2020 ed è stato sospeso il 23 febbraio, ha già avuto un decorso di 13 giorni. Quando riprenderà a decorrere (il 1° gennaio 2021), ripartirà, per così dire, non dal primo ma dal 14° giorno.

Divieto di vendita per 5 anni

C’è una norma che commina la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui la casa acquistata con il beneficio fiscale sia alienata prima di un quinquennio, decorrente dalla data del contratto di acquisto. Tale quinquennio non è interessato dalle norme del Dl Liquidità, trattandosi di un comportamento omissivo.

Pertanto, qualunque decorrenza abbia avuto il periodo quinquennale (e cioè prima o dopo il 23 febbraio 2020) nessuna alterazione esso subisce: se, dunque, il 23 febbraio i cinque anni erano agli sgoccioli (si ipotizzi, ad esempio, che mancassero 20 giorni al suo compimento), non si può pretendere che il quinquennio scada il 20 gennaio 2021.

Cambio di residenza in 18 mesi

Chi acquista la “prima casa” e non risiede (né lavora) nel Comune ove l’abitazione è ubicata, ha 18 mesi per trasferire la sua residenza in tale Comune. È un termine che decorre dalla data del rogito. Perciò:

se il termine di 18 mesi decorreva alla data del 23 febbraio 2020, il decorso del periodo di 18 mesi riprenderà il 1° gennaio 2021 (dovendosi sommare il periodo trascorso fino al 22 febbraio 2020 con il periodo che decorrerà dal 1° gennaio 2021);

se il termine avrebbe dovuto “partire” tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, inizierà a decorrere il 1° gennaio 2021.

Riacquisto per avere il credito

Ottiene un credito d’imposta chi vende la sua “prima casa” e ne compra un’altra entro un anno dalla data del rogito di vendita.

Il credito è pari all’imposta di registro (o all’Iva) versata in sede di acquisto della casa poi venduta (in misura però non eccedente l’importo dell’imposta dovuta in sede di riacquisto). In sostanza, se Tizio pagò un’imposta di registro di 2.600 euro quando comprò la “prima casa” (che poi ha venduto) e compra un’altra “prima casa” entro un anno da tale vendita, pagando un’imposta di 2.300 euro, il credito è 2.300 euro.

Se il 23 febbraio 2020 stava decorrendo il periodo annuale utile al “riacquisto”, tale termine riprenderà il suo decorso dal 1° gennaio 2021 (dovendosi sommare il periodo ante 23 febbraio 2020). Se invece la vendita è stipulata tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, l’anno per il riacquisto decorrerà dal 1° gennaio 2021.

Riacquisto salva-agevolazione

Come già sopra osservato, chi vende la “prima casa” entro 5 anni dal rogito, decade dall’agevolazione se entro un anno non compra un’altra casa da destinare a propria abitazione principale. La decadenza comporta il recupero dell’imposta nella misura “ordinaria” oltre a una sanzione pari al 30% della differenza tra l’imposta calcolata in modo ordinario e l’imposta calcolata con l’agevolazione.

Anche questo periodo beneficia della sospensione. Pertanto:

se al 23 febbraio 2020 era in corso questo periodo annuale, esso beneficia di una sospensione di 313 giorni e riprende al 1° gennaio 2021;

se, la vendita infraquinquennale è stata stipulata tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, per il riacquisto ci sarà tempo fino al 31 dicembre 2021.

Vendita della casa preposseduta

Uno dei requisiti che il contribuente deve avere per l’agevolazione è:

non essere proprietario di altra abitazione nel Comune in cui è ubicata la casa oggetto dell’acquisto per il quale si intende beneficiare dell’agevolazione (quindi, se questa proprietà sussista, essa va dismessa prima di firmare il nuovo acquisto);

non essere proprietario di altra abitazione, ovunque situata, che sia stata acquistata con l’agevolazione “prima casa”.

In quest’ultimo caso, tuttavia, la legge consente al contribuente di effettuare l’acquisto di un’altra “prima casa”, a patto che egli, entro un anno, provveda all’alienazione dell’abitazione già di sua proprietà e per il cui acquisto venne sfruttato il beneficio “prima casa”. Anche in questa ipotesi:

se tale termine annuale stava decorrendo al 23 febbraio scorso, esso cessa il suo decorso, che riprenderà il 1° gennaio prossimo;

se il nuovo acquisto è effettuato tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, per vendere ci sarà tempo fino al 31 dicembre 2021.

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