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Bene in fitto? Non è di comodo

L’immobile affittato non è di comodo se destinato alla vendita. Rimane iscritto nell’attivo circolante e diventa ininfluente ai fini del calcolo della operatività. Il tema non è nuovo ma oggi ha ricevuto una nuova indicazione dalla circolare 4/E/2015 dell’Agenzia delle entrate in tema di rent to buy.

La circolare 4/E

Il punto del documento di prassi da considerare è quello in cui l’agenzia si sofferma ad analizzare le conseguenze dell’esercizio del riscatto da parte del conduttore sostenendo: «Qualora il conduttore eserciti il diritto di acquisto – e si proceda, dunque al trasferimento di proprietà del bene – emerge per il concedente, titolare di reddito d’impresa, un componente positivo di reddito. In particolare, nel caso di immobili merce concorrerà a formare il reddito il corrispettivo derivante dalla cessione (al lordo degli acconti) ai sensi dell’articolo 85 del Tuir, mentre nell’ipotesi di immobili strumentali o di immobili patrimonio assumerà rilevanza la differenza tra il prezzo di cessione (al lordo degli acconti) e il costo fiscale dell’immobile, ai sensi dell’articolo 86, comma 2, del Tuir».

Nella prima parte della stessa dunque si sostiene che la cessione del bene oggetto del rent to buy qualora risultasse iscritto nelle rimanenze dà luogo a un ricavo ex art. 85.

Considerando la struttura tipica del rent to buy ciò porta a concludere che anche i beni concessi in locazione possono ancora rimanere iscritti nell’attivo circolante e sfuggire ai calcoli di operatività. Ciò in quanto la cessione di un bene oggetto di un rent to buy necessariamente è stata preceduta dalla concessione in uso a favore di un terzo essendo questa una condizione necessaria per poter qualificare l’operazione come rent to buy ai sensi dell’art. 23 del decreto legge 133/2014.

 

Il periodo

Già in passato si era sostenuto che anche un bene concesso in locazione potesse continuare a considerarsi bene merce. Solitamente però si richiedeva una valutazione sia della reale finalità impressa dal proprietario al bene sia del tempo e delle condizioni della locazione. Più facile era sostenere tale situazione a fronte di una locazione nel periodo feriale che non a fronte di una locazione 4 più 4.

La circolare 4/E giungendo alla conclusione sopra descritta non pare invece dare particolare rilevanza al tempo della concessone in uso. Si tenga presente che nel rent to buy la concessione in uso può raggiungere i dieci anni. Si potrebbe allora ritenere che ciò che risulta essere lo spartiacque sia la reale destinazione del bene. E cioè: in presenza di un rent to buy è palese che la finalità del proprietario non è quella di «mettere a reddito» ma quella di giungere a una alienazione. Pertanto la concessione in godimento precedente alla formalizzazione della vendita può addirittura essere vista come un atto diretto al raggiungimento del fine ultimo dell’operazione (la vendita). Se così interpretata la situazione, allora potrebbe anche sostenersi che il periodo di concessione in godimento risulti ininfluente per la classificazione del bene oggetto del rent to buy tra le rimanenze.

I beni immobilizzati

Nel caso di beni immobilizzati la circolare afferma che la vendita dia luogo a un componente positivo da qualificare come plusvalenza. A parte il fatto che purtroppo ad oggi può anche capitare che il componente prodotto sia negativo (minusvalenza) l’affermazione merita attenzione. Infatti ai sensi dell’Oic 16 i beni immobilizzati devono essere riclassificati nel circolate se sono vendibili alle loro condizioni attuali o non richiedono modifiche tali da differirne l’alienazione, se la vendita appare altamente probabile alla luce delle iniziative intraprese, del prezzo previsto e delle condizioni di mercato e se l’operazione dovrebbe concludersi nel breve termine.

In tal caso (che potrebbe essere confacente ad alcune ipotesi di rent to buy) deve considerarsi che al momento della cessione il bene risulterà iscritto nel circolante e pertanto il componente prodotto potrebbe anche qualificarsi come ricavo e non come plusvalenza.

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