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B&B, stop ai divieti generici

Bed & breakfast più facile in condominio. Il regolamento, infatti, non può vietare in maniera generica l’esercizio dell’attività di affittacamere che, in ogni caso, non comporta mutamento di destinazione d’uso delle relative unità immobiliari. Lo ha chiarito la seconda sezione civile della Corte di cassazione con la sentenza n. 24707, depositata in cancelleria lo scorso 20 novembre.

Nella specie un condominio aveva citato in giudizio due condomine che avevano avviato nei propri appartamenti un’attività alberghiera nonostante il regolamento condominiale vietasse di destinare le unità immobiliari a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato.

L’amministratore condominiale aveva quindi chiesto al tribunale di accertare la violazione regolamentare e di ordinare alle comproprietarie di cessare immediatamente lo svolgimento di tale attività. Queste ultime, nel costituirsi in giudizio, avevano invece evidenziato come l’attività di affittacamere non comportasse alcuna destinazione degli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione, con conseguente assenza di violazione del disposto regolamentare.

In primo grado la domanda del condominio era quindi stata accolta e il tribunale aveva ordinato alle condomine di cessare immediatamente lo svolgimento di attività alberghiera nelle predette unità immobiliari. Di qui la proposizione dell’appello da parte delle comproprietarie che, invece, aveva sortito un miglior risultato. I giudici di secondo grado, infatti, hanno evidenziato il fatto che lo svolgimento dell’attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione d’uso per civile abitazione delle unità immobiliari interessate, avevano ritenuto non sostenibile un’interpretazione del divieto regolamentare nel senso di riservare l’abitazione delle unità immobiliari soltanto ai condomini e ai loro congiunti. Di conseguenza, secondo la Corte d’appello di Roma, ferma la destinazione degli immobili a uso abitativo, non vi sarebbe stata alcuna differenza, dal punto di vista dell’interpretazione del divieto regolamentare, se ad abitare nei singoli appartamenti fossero stati i condomini o i loro congiunti o i loro inquilini piuttosto che persone che avevano bisogno di soggiornarvi per più brevi periodi, come avviene solitamente negli alberghi, nelle pensioni e nei bed & breakfast.

Questa volta è toccato quindi al condominio impugnare la decisione dinanzi alla Suprema corte per ottenere una diversa statuizione circa l’efficacia del divieto regolamentare. Il condominio, infatti, non riteneva affatto che tale disposizione potesse essere interpretata nel senso indicato dai giudici di secondo grado, sia perché l’attività di affittacamere era da qualificarsi come attività economica organizzata e comportava dunque un mutamento di destinazione dell’immobile da parte dei proprietari sia perché l’esercizio della stessa nello stabile condominiale rischiava di comprometterne la sicurezza, la tranquillità e il decoro, esigenze a tutela delle quali era stato appositamente introdotto il divieto in questione. La seconda sezione civile della Cassazione ha però fatto propria la valutazione operata dai giudici di secondo grado, ritenendo ragionevole la riferita interpretazione del divieto regolamentare e osservando come, dal punto di vista normativo, la disciplina della regione Lazio applicabile nella specie all’attività di B&B avesse chiarito che l’utilizzo a tale scopo di un appartamento non comportasse un cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici e la Corte costituzionale (con la già citata sentenza n. 369/2008) avesse a sua volta dichiarato incostituzionale la previsione della legge della regione Lombardia in materia di turismo laddove si imponeva che l’attività di B&B dovesse essere autorizzata dall’assemblea condominiale nonostante si trattasse dello svolgimento di un’attività non comportante mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari.

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