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Aste secondo prezzi di mercato

Vendite all’asta al prezzo di mercato, ma le case bisogna pur venderle e non si può tirare in lungo con una procedura inconcludente. Poi, le esecuzioni devono arrivare in porto e il debitore non deve poter nascondere le sue attività, ma neppure bisogna ridurlo sul lastrico. Il pendolo del decreto legge, con le novità su esecuzioni e processo civile, si muove tra lassismo e rigore. Viene da chiedersi se sia la volta buona, considerato che la decretazione d’urgenza sul processo civile sembra ormai diventata un appuntamento fisso prefestivo.

In ogni caso gli operatori del diritto devono mettersi a studiare le novità che vanno dalle esecuzioni immobiliari (portale delle vendite e modifiche dei vari passassi del procedimento) ai pignoramenti degli stipendi, dalla nuova revocatoria degli atti gratuiti alla disponibilità, per il creditore, delle informazioni sui beni pignorabili contenute nell’anagrafe tributaria.

Ecco le novità nel dettaglio:

Pignoramenti immobiliari. Il decreto legge interviene sulle esecuzioni e cerca di sbloccare eventuali cause di stallo e di lentezza della procedura. Si accelerano quindi i tempi: la documentazione ipocatastale va depositata entro 60 giorni (erano 120). Cambia la determinazione del valore dell’immobile pignorato. Per le vendite all’asta di immobili pignorati si parte dal valore di mercato e chi è interessato all’acquisto deve avere informazioni complete sulle spese condominiali e sulla sanabilità di abusi edilizi. Dalla moltiplicazione della rendita catastale o del reddito dominicale per un coefficiente (articolo 15 del codice di procedura civile) si passa al valore di mercato. L’esperto, che deve procedere alla stima, calcolerà il valore a metro quadro, con le necessarie correzioni anche in base alla situazione edilizia, allo stato d’uso e manutenzione, ai vincoli giuridici, alla morosità di spese condominiali.

Nella stima si dovrà evidenziare se c’è possibilità di sanare eventuali abusi edilizi e l’importo annuo delle spese condominiali ordinarie e le eventuali spese straordinarie già approvate dall’assemblea. Si accelerano i tempi per il giuramento (da fare in cancelleria) del consulente stimatore (saltando l’udienza) e per la presentazione delle offerte.

Si accelera anche la consegna all’acquirente dell’immobile pignorato, che potrà entrare nel locale anche se ha ottenuto di versare a rate, purché presenti una fideiussione a garanzia del saldo.

Revocatoria. Il decreto legge introduce una ipotesi di revocatoria semplificata degli atti a titolo gratuito, introducendo l’articolo 2904-bis del codice civile. L’obiettivo è arginare manovre elusive ai danni dei creditori.

La nuova disposizione consente al creditore di opporsi ad atti a titolo gratuito su immobili trascritti successivamente al sorgere del credito: il creditore può pignorarli e mandarli all’asta anche se non ha preventivamente ottenuto sentenza dichiarativa di inefficacia, a condizione che trascriva il pignoramento nel termine di un anno dalla data in cui l’atto è stato trascritto.

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