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Aree e terreni alla prova dell’Imu

Il perimetro dei terreni agricoli chiamati a pagare l’Imu (e prima ancora l’Ici) cambierà dopo oltre vent’anni. Ma l’individuazione degli appezzamenti esenti – affidata a un decreto in corso di emanazione – sarà solo il primo passo da compiere, in vista della scadenza di martedì 16 dicembre. Ci sono infatti diversi altri aspetti rilevanti che gli operatori dovranno considerare per quantificare il tributo. Senza dimenticare che per i terreni non esentati dalla circolare ministeriale n. 9/249 del 14 giugno 1993 il pagamento va considerato praticamente certo anche in base alle nuove regole in arrivo.
Il calcolo dell’Imu
Per L’Imu la scadenza del 16 dicembre riguarda il saldo. Di conseguenza, per un terreno che già in precedenza era tassato con l’Imu e per il quale è stato versato l’acconto il 16 giugno assumendo le aliquote vigenti nel 2013, il contribuente dovrà verificare se – oltre al saldo – occorre un conguaglio in base alla maggiore aliquota eventualmente deliberata dal Comune per il 2014.
Per un terreno esente in base alla circolare del 1993 che viene ora a essere tassato, il contribuente dovrà verosimilmente versare tutta l’imposta annua, in base all’aliquota deliberata dal Comune per il 2014, in attesa di eventuali ulteriori agevolazioni, che dovrebbero però vedere la luce non prima del 2015.
Prima casa e strumentali
L’esclusione da Imu riguarda l’abitazione principale, e quindi anche le case rurali nelle quali il proprietario ha il domicilio e la residenza anagrafica, e i fabbricati rurali strumentali (articolo 9, comma 3-bis, Dl n. 557/1993).
L’incrocio della Tasi
Per i terreni terreni, l’articolo 1, comma 669 della legge 147/2013, nell’individuare il presupposto impositivo della Tasi ne prevede l’esclusione «in ogni caso». Il versamento del saldo della tassa sui servizi, quindi, riguarda:
la generalità dei fabbricati, compresi questa volta anche quelli rurali strumentali;
le aree edificabili.
In proposito, le situazioni che si possono verificare sono diverse da quelle viste per l’Imu. Entro il 16 dicembre, infatti:
devono versare la seconda rata i titolari dei diritti reali sulle due categorie di immobili che hanno già pagato la prima rata entro il 16 giugno o 16 ottobre (nel caso di Comuni che non avevano deliberato le aliquote entro la fine di maggio ma l’hanno fatto entro il 10 settembre scorso); dovranno versate la Tasi in unica soluzione con un’aliquota pari all’1 per mille i contribuenti che non hanno versato alcun acconto a causa del mancato invio della delibera da parte del comune nei termini indicati dalla legge; in ogni caso i detentori dell’immobile sono chiamati a pagare una quota compresa tra il 10 e 30 per cento secondo quanto stabilito dal Comune, oppure la quota minima di un decimo.
Mentre i rurali strumentali sono esenti da Imu e i terreni agricoli sono esenti da Tasi, sulle aree edificabili il pagamento dei due tributi non è alternativo, ma possono essere dovuti entrambi secondo le delibere comunali fatte salve le esclusioni previste dalla legge.
La definizione di terreni
Si definiscono agricoli i terreni adibiti all’esercizio delle attività agricole ex articolo 2135 del Codice civile. Per questi terreni, soggetti soltanto a Imu (articolo 13, comma 5 del Dl 201/2011), lo schema di calcolo dell’imposta municipale – secondo quanto precisato dalla circolare ministeriale n. 3/DF del 18 maggio 2012 – parte dal reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135; qualora il terreno sia posseduto e coltivato da coltivatori diretti od imprenditori agricoli professionali (Iap) iscritti nella previdenza agricola il coefficiente si riduce a 75.
È altresì prevista una riduzione della base imponibile. Sempre per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali, l’imposta municipale si applica per la parte di valore eccedente l’importo di 6mila euro e con le seguenti riduzioni, di importo decrescente all’aumentare del valore dell’immobile:
del 70% dell’imposta gravante sulla parte di valore eccedente i predetti 6mila euro e fino a euro 15.500;
del 50% di quella gravante sulla parte di valore eccedente 15.500 euro e fino a 25.500 euro ;
del 25% di quella gravante sulla parte di valore eccedente 25.500 euro e fino a 32mila euro.
Queste agevolazioni si applicano anche se i terreni di proprietà di questi soggetti siano coltivati da società di persone di cui i proprietari siano soci.
Stabilita la base imponibile si determina l’imposta applicando l’aliquota fissata dal Comune. La disciplina Imu non risparmia dall’imposta i terreni incolti, i quali se posseduti da coldiretti o Iap, usufruiscono delle agevolazioni descritte in precedenza.

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