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Ape, un pasticcio sulla nullità

È caos sulla certificazione energetica degli edifici. Nel giro di pochissimi giorni si sono, infatti, succeduti diversi interventi normativi, evidentemente non coordinati tra di loro, che a vario titolo hanno modificato la disciplina del c.d. Ape (Attestato di prestazione energetica), gettando nella più totale confusione gli operatori del settore immobiliare. Con il c.d. decreto Destinazione Italia (in vigore dal 24 dicembre) è stata, di fatto, operata una vera e propria rivoluzione in materia di allegazione dell’Ape ai contratti di compravendita e di locazione, con l’introduzione di tutta una serie di novità che sono state chiarite da un recente studio del Consiglio nazionale del notariato: nessun obbligo per gli atti traslativi a titolo gratuito; obbligo di allegazione limitato, oltre alle vendite, ai soli i contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo esclusi i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari; eliminazione della nullità quale sanzione civilistica per il caso di violazione dell’obbligo di allegazione al contratto, sostituita opportunamente con una serie di sanzioni pecuniarie amministrative; possibilità di sanatoria per i contratti stipulati nel vigore della precedente normativa.

Proprio sul tema dell’eliminazione della sanzione della nullità è però intervenuta qualche giorno dopo la legge di Stabilità 2014, che ha rimandato l’applicabilità dell’obbligo di allegazione dell’Ape alla data di entrata in vigore del decreto ministeriale atteso da tempo e che avrebbe dovuto adeguare le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici. Un ulteriore motivo di allarme per gli operatori del settore è poi giunto dalla successiva approvazione del c.d. decreto milleproroghe n. 151/2013, con il quale è sembrato addirittura (e del tutto incomprensibilmente) che fosse stata disposta la possibilità di acquisizione successiva dell’Ape rispetto alla stipula degli atti di trasferimento. Ecco, quindi, ulteriori chiarimenti forniti a ItaliaOggi Sette dal Notariato, per cercare di fare il punto della situazione.

Compravendita e locazione: l’obbligo di informazione e allegazione dell’Ape. Come detto con il c.d. decreto Destinazione Italia n. 145/2013 si è intervenuti nuovamente sulla disciplina in tema di certificazione energetica degli edifici, modificando le regole sull’obbligo di allegazione ai contratti immobiliari dell’attestato di prestazione energetica, disposizioni introdotte appena cinque mesi fa (ossia con la legge 3 agosto 2013 n. 90, con la quale venne convertito in legge il dl n. 63/2013). La legge che ha istituito l’Ape aveva, infatti, inizialmente previsto che la mancata allegazione del documento ai contratti di vendita, di locazione e di trasferimento di immobili a titolo gratuito, fosse causa di nullità dei relativi atti. Si trattava, all’evidenza, di una sanzione particolarmente forte, possibile causa di incertezza nelle transazioni svolte sul mercato immobiliare, come tale criticata dalle principali associazioni di categoria.

Ebbene, come detto nel dl n. 145/2013 si è intervenuti a modificare il regime sanzionatorio della mancata allegazione ai contratti dell’attestato di prestazione energetica. Per quanto riguarda l’ambito di applicazione oggettivo dell’obbligo di cui alla legge n. 90/2013 si è, infatti, previsto più semplicemente che copia dell’Ape debba essere allegata al contratto di compravendita e, per quanto riguarda il settore delle locazioni, ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo, oltre che per i contratti non soggetti a registrazione, anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari. Occorre inoltre osservare come il termine «copia» utilizzato dal legislatore faccia pensare all’intenzione di semplificare gli adempimenti legati all’obbligo di allegazione dell’Ape, potendosi d’ora in poi probabilmente ritenere sufficiente l’allegazione al contratto di una semplice copia non autentica dell’attestato. Da tenere in conto poi che nei contratti in questione le parti devono avere cura di inserire un’apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione della prestazione energetica dell’edificio.

Come si diceva è poi cambiato il regime sanzionatorio della mancata allegazione dell’Ape al contratto. Nel caso manchi la dichiarazione predetta o l’allegazione dell’Ape, le parti del contratto sono, infatti, soggette al pagamento, in solido tra loro e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria variabile da 3 mila a 18 mila euro. La sanzione varia, invece, da mille a quattro mila euro per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata del contratto non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. L’accertamento e la contestazione per il mancato rispetto degli adempimenti previsti dal nuovo decreto legge saranno svolti dalla Guardia di finanza o, all’atto della registrazione dei contratti, dalla stessa Agenzia delle entrate.

L’aspetto curioso della vicenda è però rappresentato dal fatto che con la successiva legge di Stabilità n. 147/2013 è stato disposto che l’obbligo di allegazione dell’Ape decorra dalla data di entrata in vigore del decreto ministeriale atteso da tempo e che avrebbe dovuto adeguare le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici. Ma, come detto, il dl n. 145/2013 appena qualche giorno prima aveva abrogato la predetta disposizione, sostituendo appunto il regime della nullità dell’atto di trasferimento con una sanzione pecuniaria. Cosa accade adesso? Il legislatore confusionario di fine 2013 ha inteso davvero eliminare la sanzione della nullità degli atti o ha voluto semplicemente rimandarla a un prossimo futuro? Il notariato, sentito da ItaliaOggi Sette, propende decisamente per la prima soluzione, in quanto la legge di Stabilità 2014 è di fatto intervenuta su una disposizione già abrogata dal dl n. 145/2013 e quindi ormai senza alcun effetto. Sul punto sarebbe comunque opportuno un chiarimento del competente ministero.

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