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Ape, impianto fuori dai contratti

I libretti di impianto non devono essere allegati agli atti di vendita e di locazione, a pena di nullità. Ma vanno consegnati all’acquirente nel corso delle trattative. La precisazione arriva da una nota interna diffusa due giorni fa dal Consiglio nazionale del notariato, che approfondisce un punto specifico della normativa sull’attestato di prestazione energetica (Ape), a distanza di oltre un mese dall’entrata in vigore della legge di conversione (n. 90/2013) del decreto ecobonus (63/2013).

Il problema è dunque, dell’allegazione, agli atti di trasferimento o locazione degli immobili insieme all’attestato di prestazione energetica anche dei libretti di impianto.

Il dubbio nasce dal fatto che l’articolo 6, comma 5, del dlgs 192/2005, nel descrivere le condizioni di validità dell’attestazione di prestazione energetica afferma che i libretti di impianto «sono allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.».

L’interpretazione del Consiglio nazionale del notariato si sofferma sullo scopo della disposizione e in particolare sulle finalità dell’allegazione.

Nel dettaglio le finalità individuate dalla norma e, quindi, rilevanti sono quelle del controllo circa la sussistenza di una delle condizioni cui è subordinata la validità dell’attestato di prestazione energetica. Conseguentemente il libretto di impianto serve a verificare la specifica condizione costituita dal «rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento». I notai osservano, a questo punto, che la condizione opera al di fuori dell’attestato di prestazione energetica quale documento e determina la conservazione nel tempo della sua validità.

Nella nota si sottolinea che il termine usato (e cioè «allegazione») non costituisce una modifica o integrazione anche documentale dell’attestato di prestazione energetica, ma deve piuttosto ritenersi che costituisca una documentazione tecnica di corredo.

Sul punto la circolare conclude che il termine «allegati» sia stato usato in senso «atecnico» e, quindi, non nel senso che i libretti devono essere uniti all’attestato materialmente in modo da formare un unico documento.

In base all’interpretazione accreditata nella nota, l’attestato deve essere accompagnato dai documenti (documentazione tecnica di corredo) necessari solo al fine di poter verificare una delle condizioni cui è subordinata la validità dell’attestato di prestazione energetica. Questa scatta comunque solo a decorrere dal 31 dicembre dell’anno successivo al rilascio dell’attestato.

Inoltre l’attestato una volta che sia stato non viene modificato con allegazioni dei libretti che consentano la verifica della sua validità.

Questo significa che l’unico documento da allegare materialmente agli atti sia il solo attestato di prestazione energetica. Mentre, attenzione, l’originale da consegnare all’acquirente deve essere accompagnato da copia dei libretti di impianto.

Ad ulteriore chiarimento la nota distingue tra esemplare dell’attestato di prestazione energetica destinato alla consegna ed esemplare dell’attestato di prestazione energetica destinato ad essere allegato all’atto traslativo e/o di nuova locazione.

Quindi una cosa è la «consegna» dell’Ape, altra cosa è l’«allegazione» dell’Ape.

L’obbligo di consegna deve essere adempiuto alla chiusura della trattative, di regola, precedente il momento in cui viene sottoscritto l’atto traslativo e/o di locazione. Al momento della sottoscrizione dell’atto, invece, sorge l’obbligo di allegazione.

In sostanza i libretti di impianto (in originale o in copia) devono essere uniti solo all’esemplare dell’attestato destinato alla consegna, in quanto l’acquirente e/o il conduttore debbono essere messi nelle condizioni di verificare la validità dell’attestato prima della stipula del contratto definitivo. All’atto sarà invece allegato un «secondo» esemplare di attestato (quello, per l’appunto, destinato all’allegazione). Con un’altra precisazione la nota chiarisce la portata della norma sulla possibilità di avvalersi al posto dell’Ape di un attestato in corso di validità rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/Ce. I notai richiamano alla necessità di verificare la validità dell’attestato dal momento che prevede espressamente che non vi è obbligo di nuova dotazione solo qualora l’attestato sia in corso di validità.

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