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Amministratori, dati in chiaro

L’assemblea applica le sanzioni ai condomini per le violazioni al regolamento: sopravvivono il presidente e il segretario dell’assemblea condominiale, che devono firmare un verbale nel quale si spiega anche l’andamento della riunione. L’organo decisionale degli edifici è al centro della vita condominiale insieme all’amministratore, funzione questa che può essere svolta anche da una società.

Sono alcune delle indicazioni contenute nel vademecum «All’assemblea con le regole in tasca», predisposta, a seguito della entrata in vigore della riforma della disciplina del condominio, dall’Ufficio legale della Confedilizia con la collaborazione di Coram (Coordinamento dei registri degli amministratori immobiliari di Confedilizia) e Gesticond («Libera associazione nazionale amministratori immobiliari», aderente alla Confedilizia).

La pubblicazione raccoglie in un tascabile tutte le regole per l’assemblea condominiale: norme di legge, giurisprudenza, maggioranze per prendere parte alla seduta condominiale in modo informato. Vediamo i chiarimenti più significativi.

Comproprietari dell’unità immobiliare. Se l’unità immobiliare appartiene a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea.

Presidente e segretario. La riforma non fa più alcun richiamo al presidente di assemblea e la Cassazione ha ritenuto non necessarie le figure di presidente e segretario di assemblea. È consigliabile che le assemblee continuino ad avere entrambe queste figure.

Per l’elezione del presidente e del segretario sarà sufficiente la maggioranza semplice. È importante comunque consultare il regolamento di condominio per verificare se esistano specifiche disposizioni al riguardo.

Verbale dell’assemblea/contenuto. Il verbale deve invece essere rappresentativo dell’andamento della riunione e deve contenere le deliberazioni assunte.

Verbale dell’assemblea/redazione e trascrizione. Il verbale della riunione assembleare deve essere «trascritto» nel registro dei verbali delle assemblee. Quindi si può redigere il verbale assembleare seduta stante, facendolo firmare dal presidente e dal segretario dell’assemblea ed è anche consigliabile farlo firmare da tutti i condòmini presenti, soprattutto se vi siano state richieste di inserimento di dichiarazioni a verbale e quindi anche a conferma dell’esatta verbalizzazione delle stesse. Il verbale può essere scritto durante l’assemblea stessa direttamente sul registro dei verbali.

La redazione del verbale può avvenire anche a seduta chiusa. È tuttavia consigliabile che la stesura avvenga contestualmente. La maggioranza assembleare può deliberare che il verbale sia redatto in una lingua diversa dall’italiano.

Assemblea deserta. È obbligatorio verbalizzare l’esperimento a vuoto del tentativo di riunione in prima convocazione. Il verbale di assemblea andata deserta, nel caso in cui nessuno degli aventi diritto si presenta alla riunione (o comunque ne compaiono meno di tre, considerato che deve essere eletto un presidente e un segretario).

Nel primo caso, il verbale dovrà essere firmato o dal condomino che in mancanza dell’amministratore, ha convocato l’assemblea, o dai (due) condòmini (rappresentanti 1/6 del valore dell’edificio) che dopo aver richiesto inutilmente all’amministratore la convocazione dell’assemblea, vi abbiano provveduto per proprio conto, oppure, ancora, dovrà essere firmato dallo stesso amministratore (come organo che ha convocato l’assemblea unitamente, se del caso, ai condòmini che hanno richiesto e ottenuto la convocazione).

Nel caso in cui si presentino condòmini (in numero almeno di tre), comunque sufficienti perché l’assemblea possa dirsi validamente costituita, i condòmini intervenuti dovranno eleggere il presidente e il segretario, i quali firmeranno, oltre agli altri condòmini, il verbale di assemblea deserta.

Affissione dei dati dell’amministratore. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi si deve affiggere l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. È di competenza dell’assemblea, se decide di provvedere all’affissione, determinarne anche l’esatto luogo oltre che deliberarne la relativa spesa (eventualmente da porre a carico dell’amministratore scelto comprendendola nel compenso pattuito).

Per l’affissione dei dati l’assemblea dovrà acquisire il consenso scritto dell’amministratore; sussiste l’obbligo dello stesso di prestare il consenso se la richiesta gli sia formulata contestualmente al conferimento dell’incarico e alla pattuizione del compenso.

Termini. L’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione.

Per prudenza è consigliabile considerare senz’altro «liberi» i cinque giorni e quindi non contare né il giorno della comunicazione né il giorno dell’assemblea (in altre parole deve pervenire il sesto giorno antecedente quello dell’assemblea).

Ordine del giorno. È ammissibile porre all’ordine del giorno un tema già oggetto di precedente discussione e votazione.

Fondo speciale. In base al codice civile l’assemblea provvede a deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Il fondo può essere costituito a rate, in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, se ciò trova riscontro nelle modalità di pagamento previste nel contratto sottoscritto con l’impresa che esegue le opere. La norma sulla costituzione del fondo non si applica ai lavori deliberati prima del 18 giugno 2013, anche se iniziati dopo. In ogni caso, la delibera che approvi le opere di manutenzione straordinaria o le innovazioni senza la costituzione del fondo, o in mancanza, nel contratto di appalto, di una previsione che consenta la suddetta costituzione frazionata del fondo, è da ritenersi annullabile (e non nulla), e quindi impugnabile solo entro un breve termine (30 giorni). La disposizione che disciplina il fondo è norma derogabile da un regolamento approvato da tutti i condòmini.

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