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Amministratore sempre in causa

L’amministratore di condominio può essere convenuto in giudizio senza alcuna limitazione e senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea per qualunque azione relativa alle parti comuni promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino: in tal caso l’amministratore ha il solo obbligo di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità di citare in giudizio tutti i condomini.

Lo ha chiarito la Corte di cassazione nella recente sentenza n. 16901 del 4 ottobre 2012.

La vicenda che ha portato a tale decisione prendeva l’avvio allorché un condomino si rivolgeva al giudice di pace richiedendo che fosse accertata la titolarità del vano soffitta (che sosteneva di aver usucapito) e la quota di millesimi di proprietà che era certo fosse inferiore rispetto a quella utilizzata dall’amministratore per la ripartizione delle spese. In ogni caso il condomino pretendeva che il condominio fosse condannato alla restituzione delle maggiori somme pagate a partire dall’approvazione del regolamento condominiale e della relativa tabella millesimale. Si costituiva in giudizio il condominio che rilevava, tra l’altro, come l’amministratore non potesse stare in giudizio per questo tipo di vertenza e fosse necessario chiamare in causa tutti i condomini, nessuno escluso. Il giudice di pace dava ragione al condominio, ritenendo la domanda dell’attore come richiesta di modificazione della tabella millesimale.

Successivamente il Tribunale confermava la sentenza di primo grado cambiando, tuttavia, motivazione. Quest’ultimo, infatti, aveva ritenuto che il condomino non avesse domandato la modifica delle tabelle millesimali, ma avesse solo denunciato l’errore in cui era incorso l’amministratore, attribuendo al medesimo una quota di millesimi di proprietà maggiore rispetto a quella che gli sarebbe spettata in base alla tabella millesimale allegata al regolamento. Ma, sempre secondo il tribunale, il condomino aveva anche domandato un accertamento di proprietà (del sottotetto) che non andava chiesto nei confronti del condominio ma di tutti i condomini, e sotto questo profilo, aveva dichiarato la mancata legittimazione passiva dell’amministratore. In ogni caso, lo stesso tribunale aveva aggiunto come il condominio, nel chiederne l’accertamento della titolarità, non avesse allegato alcun titolo di proprietà esclusiva sul vano soffitto indicato nell’atto di citazione.

Queste considerazioni non sono state condivise dalla Cassazione, perché il giudice di appello avrebbe dovuto accertare, comunque, anche in via incidentale se il condomino fosse proprietario del vano soffitta e, in mancanza di altro titolo di acquisto, se lo stesso lo avesse acquistato per usucapione. D’altra parte, secondo i giudici supremi, il condomino non aveva richiesto il mero accertamento dell’errore materiale delle tabelle, ma anche l’accertamento del fatto che egli fosse titolare di una quota (minore) di millesimi di proprietà relativi al sottotetto, e dunque, un accertamento di proprietà. Tale accertamento, come precisato dalla Cassazione, poteva certamente essere richiesto citando il giudizio solo l’amministratore del condominio che, senza limiti, può resistere anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino. In tal caso l’amministratore ha il solo obbligo di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in causa esclude la necessità di chiamare in causa tutti i condomini.

In ogni caso, merita di essere rilevato che, secondo l’attuale orientamento dei giudici di legittimità, se anche il condomino avesse richiesto la revisione delle tabelle per errore (errata misurazione della superficie o della cubatura di un’unità immobiliare, operazioni matematiche di calcolo errate, confusione della stima di un’unità con quella di un’altra ecc.), non sarebbe stato necessario chiamare in giudizio tutti i condomini, in quanto tale richiesta può essere rivolta al condominio in persona dell’amministratore. La revisione (e l’approvazione) delle tabelle, infatti, viene ritenuta come una semplice operazione tecnica e non un’attività di natura contrattuale che richieda il consenso di tutti i condomini.

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