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Amministratore, revoca se «salva» chi non paga

Diverse sono le novità che colpiscono i condomini morosi. L’amministratore ha l’obbligo di procedere con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo entro sei mesi dalla data della chiusura dell’esercizio. Entro lo stesso termine dovrà essere presentato all’assemblea il rendiconto annuale per l’approvazione. Un obbligo così stringente non è previsto invece per il preventivo. Per questo l’amministratore ha più discrezionalità ai fini della riscossione forzosa, senza però dimenticare che egli deve eseguire la delibera nella quale sono previste le scadenze.
L’assemblea potrà però dispensare dal procedere nei termini indicati. Si ritiene che potrà essere previsto un minimo sotto il quale non dovrà essere azionato nulla. Diversamente, anche solo per poche centinaia di euro, sarà obbligatorio dare corso ad un procedimento il cui costo dovrà essere anticipato dagli altri condomini. La dispensa potrà anche essere riferita ad una particolare posizione.
Attraverso questa norma è data quindi la possibilità di adattare gli obblighi alle singole esigenze. La dispensa potrà essere data nel corso dell’assemblea chiamata per l’approvazione del rendiconto o anche in una successiva ad hoc.
Cambiano anche i condomini tenuti al pagamento delle spese e contro i quali l’amministratore potrà agire in caso di mancato pagamento nei termini indicati. Resta confermata la solidarietà per chi subentra nei diritti di un condomino al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Quale “anno” si deve intendere il periodo dell’esercizio e non quello solare. La disposizione trova applicazione anche in caso di acquisto dell’immobile all’asta. In questo caso, quindi, si “aggiunge” un debitore contro il quale l’amministratore potrà procedere.
Del tutto nuova, invece, la norma che prevede la solidarietà di colui che ha alienato con il nuovo proprietario, per le spese condominiali maturate fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (si ritiene che assolva a tale obbligo anche la nota di trascrizione purchè in copia autentica).
È una novità anche la solidarietà prevista tra nudo proprietario e usufruttuario. Così come previsto in precedenza, invece, nulla è cambiato nei confronti del conduttore contro il quale non vi è possibilità di azione.
La mancata osservanza di questi obblighi non lascia indenne l’amministratore dal rischio di revoca. Infatti, questa potrà essere disposta dall’autorità giudiziaria non solo quando egli non proceda, ma anche qualora sia stata promossa azione per la riscossione delle somme e sia stato omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva. Allo stesso rischio è esposto l’amministratore che ha acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari (pignoramento o ipoteca giudiziale) a tutela dei diritti del condominio.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, il condomino moroso potrà essere sospeso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Precedentemente questa operazione era possibile solo se il regolamento condominiale lo consentiva.
L’amministratore potrà versare ai creditori solo le somme riscosse. Non è infatti consentito pagare una fattura per la parte eccedente i denari raccolti. I creditori insoddisfatti avranno diritto di ottenere dall’amministratore i dati dei condomini morosi. Inizialmente dovranno procedere solo nei confronti di questi. Nel caso in cui non riuscissero a soddisfarsi, potranno agire contro gli altri condomini in regola con i pagamenti. Prima di tale momento, non sarà consentito all’assemblea deliberare il versamento di una rata straordinaria per raccogliere i denari mancanti ripartendosi il debito. Stante questo pericolo, in ogni momento ciascun condomino potrà ottenere attestazione relativa allo stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso, oltre ad ottenere copia del registro di contabilità.

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