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«Allianz vuole crescere in Italia nel segmento core tra uffici e logistica»

prudenza e selezione sono le linee guida degli investitori immobiliari, scottati dalla recente pandemia. Un fulmine a ciel sereno su un settore uscito dalla crisi del 2008 e ormai sulla strada della ripresa.

Secondo Donato Saponara, Country Head di Allianz Real Estate in Italia e responsabile investimenti per l’Europa Occidentale, l’impatto principale del Covid sul mercato immobiliare italiano è la riduzione degli investimenti nei settori più rischiosi.

Quali i segmenti più colpiti?

L’impatto è più marcato sugli investimenti Value add e sullo sviluppo piuttosto che in quelli “core”. Su questi ultimi gli investitori percepiscono ancora un interessante spread nei ritorni tra l’investimento real estate e altri investimenti alternativi, in linea con quanto succede in Europa.

Come la pandemia ha cambiato la vostra strategia?

Sul fronte acquisizioni, continuiamo a guardare attivamente a nuove opportunità. Per natura, siamo prudenti e le nostre attività di due diligence sono molto dettagliate. Ma in un momento di mercato come questo abbiamo integrato nella nostra visione l’impatto a breve termine con un’aspettativa di crescita più lenta nel medio periodo, che può essere più o meno pronunciata a seconda del settore specifico. Anche le proiezioni sull’attività e i relativi ricavi da locazione nel nostro portafoglio esistente sono stati rivisti, sebbene riteniamo che in alcune aree non ci saranno impatti. Al momento è molto difficile comprendere l’impatto su flussi da locazione, cap rates e valutazioni degli immobili nel breve e nel lungo periodo. Di conseguenza la nostra attività si basa su diversi scenari e stress test legati all’emergenza sanitaria in corso.

Intanto il portafoglio cresce.

Il portafoglio europeo era pari a 48,9 miliardi di euro a fine dicembre 2019. Mentre il portafoglio italiano era pari a tre miliardi a dicembre 2019 a cui vanno aggiunti circa 500 milioni di acquisizioni concluse nella prima metà del 2020.

Quali sono i capisaldi che restano validi della vostra strategia in Italia?

Siamo investitori di lungo periodo e come tali guardiamo al mercato da una prospettiva strategica più che con una visione opportunistica a breve termine. Il nostro target è continuare la costante crescita del portafoglio italiano nei prossimi tre anni. Il focus rimarrà quello di investimenti in “prime” asset che offrano potenziale di crescita e protezione del valore nel lungo periodo, particolarmente negli uffici a Milano e Roma e nella logistica tradizionale e urbana e selettivamente nelle asset class alternative.

Avete da poco fatto shopping a Roma e Milano. I prossimi passaggi?

Negli ultimi tre anni la nostra esposizione al mercato italiano è passata da 2 a 3,5 miliardi di Nav (Net asset value), incrementando notevolmente gli investimenti in Italia delle varie società del Gruppo Allianz. A maggio 2020 abbiamo acquisito un Prime Office nel CBD (central business district) di Milano, via Armorari, e a giugno 2020 abbiamo acquisito uno dei due unici immobili Leed Platinum di Roma per circa 200 milioni. A luglio 2020 abbiamo definito un deal nella logistica. In questo ultimo segmento abbiamo costituito una piattaforma di gestione e investito oltre 400 milioni negli ultimi 20 mesi. Poi ci sono i progetti di riqualificazione: a Roma in piazza San Silvestro (dove arriverà Apple, ndr) e a Milano in corso Italia e via Santa Sofia.

La sostenibilità è un vostro focus?

Tutti gli investimenti includono i più alti standard in termini di innovazione, sostenibilità e qualità degli spazi per gli utilizzatori, pilastri fondamentali nel nostro approccio di investimento nelle gateway cities in Europa.

I settori ancora interessanti?

Alcuni potranno soffrire più di altri ma abbiamo una visione di lungo periodo nel real estate. Continueremo a investire in logistica e uffici. E a monitorare con attenzione, per investire al momento opportuno, i settori alternativi. Focalizzeremo l’attenzione anche nelle opportunità di development e redevelopment to core: in Italia vediamo una scarsità di offerta di asset di qualità.

Ci sarà un repricing del mercato?

Lo aspettiamo in parte nei settori più impattati dalla pandemia (retail e hospitality ). È anche possibile attendersi una revisione dei valori nel value add, ma non vediamo cambiamenti significativi nel mercato core. Le difficoltà derivano da un ciclo interrotto bruscamente dall’emergenza sanitaria piuttosto che da variabili endogene al mercato immobiliare o finanziario.

Usciranno gli uffici dalla crisi?

Non crediamo che lo smart working modificherà la domanda per uffici di qualità nelle città internazionali come Roma e Milano nel lungo periodo. Andrà trovato il giusto equilibrio tra i vantaggi dello smart working e la necessità di condividere tempo con i propri colleghi per scambiare conoscenze, esperienze e condividere uno spirito comune, specialmente con le risorse più junior del team.

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