Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

Al voto anche i titolari dei diritti reali «minori»

I diritti reali “minori” sono quelli diversi dalla proprietà e nell’ambito condominiale hanno una certa rilevanza. L’articolo 812 del Codice civile elenca espressamente, quali beni immobili, «gli edifici e le altre costruzioni», che possono essere oggetto di proprietà privata (cioè diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo) e, in posizione subordinata, sussistono i cosiddetti diritti reali minori che, per quanto inserisce al condominio, possono essere, principalmente, l’usufrutto, l’uso e l’abitazione.
Il diritto d’uso consente al suo titolare di servirsi della cosa su cui ricade in base all’articolo 1021 del Codice civile e il diritto di abitazione consente di abitare l’immobile in base all’articolo 1022 del Codice civile, per entrambi nei limiti dei propri bisogni. Anche questi diritti reali devono essere redatti con atto pubblico e trascritti ai Registri immobiliari in base all’articolo 2643 del Codice civile. I diritti reali indicati consentono esclusivamente il godimento della cosa, ma non anche il diritto di disporne, come stabilisce testualmente l’articolo 1024 del Codice civile.
Gli articoli del codice civile concernenti il condominio, che richiamano esplicitamente i precitati diritti, sono: l’articolo 1126 del Codice civile, in tema di spese per la manutenzione dei lastrici di uso esclusivo, e l’articolo 67 disposizione attuativa del Codice civile, relativo al diritto di voto dell’usufruttuario per le delibere assembleari. Tuttavia la legge 11 dicembre 2012, n. 220, nel rielaborare l’articolo 1130 del Codice civile, ha preso in considerazione tutti i titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento.
Lo spirito della legge, anche in relazione ai quorum per deliberare in assemblea in relazione alle innovazioni “sociali” sembra orientarsi a tutelare soprattutto chi, a qualsiasi titolo, abita e frequenta costantemente le unità immobiliari che costituiscono l’edificio condominiale, per esempio, i conduttori dei fondi commerciali o degli uffici. Ne consegue che, ai sensi del nuovo articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, che cita l’espressione «aventi diritto», è onere dell’amministratore convocare direttamente tutti i soggetti le cui generalità siano rubricate nel registro dell’anagrafe condominiale. La circostanza che il successivo articolo 67 delle Disposizioni richiami soltanto l’usufruttuario, non rileva per quanto ai diritti e agli obblighi dei titolari dei diritti d’uso e di abitazione.
Del resto l’articolo 1025 del Codice civile stabilisce che costoro sono tenuti alle spese di riparazione e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario e l’articolo 1026 del Codice civile prevede che le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, se compatibili, all’uso e all’abitazione. Quindi anche i titolari dei diritti d’uso e di abitazione devono essere convocati in assemblea e hanno diritto di voto per quanto concerne la loro competenza.
L’amministratore, qualora per un appartamento sussistano sia il nudo proprietario sia il titolare di un diritto d’uso ovvero di abitazione, deve così convocare in assemblea o l’uno o l’altro in base alle delibere da assumere, rispettivamente se concernenti l’ordinaria o la straordinaria manutenzione, o entrambi, se sono contestuali, e deve ripartire le spese in riferimento alla topologia delle spese sopra indicate, come già precisato dalla giurisprudenza di legittimità. Questo orientamento è confermato nella sentenza della Sezione II della Cassazione del 24 marzo 2014, n. 6877, il cui principio di diritto stabilisce che le spese di gestione ordinaria devono essere corrisposte dal titolare del diritto di abitazione.
Rimane da chiarire se siano applicabili ai titolari del diritto d’uso e di abitazione le norme inerenti sia alla possibilità da parte dell’usufruttuario di avvalersi del diritto di voto per deliberare le riparazioni di natura straordinaria oppure le migliorie e le addizioni da apportare allo stabile o ai suoi impianti, quando il nudo proprietario si rifiuti di approvarle, sia alla solidarietà istituita tra nudo proprietario e usufruttuario per il pagamento delle spese condominiali.
Queste ultime disposizioni non sono incompatibili con la disciplina generale dell’usufrutto, della quale costituiscono soltanto corollari esplicativi. Non solo, il testo di legge non consente una interpretazione da cui si possa dedurre una volontà chiara e certa contraria a quanto sopra, considerato che il legislatore non poteva ignorare il disposto dell’articolo 1026 del Codice civile.
Ne consegue che l’amministratore deve convocare in assemblea e il nudo proprietario e i titolari dei diritti d’uso e di abitazione affinché siano gli stessi a suddividersi il potere di voto per quanto riguarda gli argomenti da deliberare e può richiedere le spese condominiali di competenza dell’uno o degli altri, responsabili tutti, in via solidale, qualora il diretto obbligato non provveda al loro pagamento.
Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

L’anno del Covid si porta via, oltre ai tanti morti, 150 miliardi di Pil. Ma oggi si può dire che...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Forte crescita dell’attività di private equity nei primi due mesi dell’anno. Secondo il dodices...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Goldman Sachs ha riavviato il suo trading desk di criptovalute e inizierà a trattare futures su bit...

Oggi sulla stampa