di Silvio Rezzonico e Giovanni Tucci
Cause immobiliari: qual è il giudice competente? Stabilirlo sin da subito è cruciale, pena la perdita di tempo e di denaro. Se infatti si sbaglia giudice, c'è il rischio che il magistrato coinvolto rilevi la sua incompetenza, anche d'ufficio (cioè senza che ci sia bisogno di un'eccezione di incompetenza di una delle parti coinvolte). Ciò vale sia se la causa è stata promossa da un proprietario o un titolare di diritti reali di un immobile, dall'amministratore in rappresentanza dei condomini o solo da uno di essi. In questa dibattuta questione è intervenuta di recente la Cassazione a Sezioni unite con l'ordinanza 19 ottobre 2011, n.21582.
La nuova divisione
Secondo il Codice di procedura civile, per sapere di chi è la competenza in materia immobiliare, occorre porsi due domande. La prima: «Cosa riguarda la causa?» (competenza per materia). La seconda: «Qual è la cifra in ballo?» (competenza per valore). Fino a ieri esisteva anche la tesi secondo cui l'oggetto della lite era il fattore chiave, mentre il valore serviva solo per discriminare nelle cause in cui la competenza era di entrambi (il giudice di pace, fino ai 5mila euro, il giudice unico oltre). Oggi, dopo l'ordinanza delle Sezioni unite la questione è stata chiarita nel senso che:
– vanno al giudice di pace tutte le cause immobiliari che riguardano certe materie, al di là del loro valore (misura e modalità d'uso dei servizi condominiali; distanze legali con piante, apposizione di confini, immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori per le civili abitazioni);
– vanno al giudice unico – cioè al tribunale in composizione monocratica – tutte le cause relative all'accertamento della proprietà o di diritti reali su un bene immobile, quando tale questione sia proposta in via principale (o incidentale);
– vanno al giudice di pace oppure al giudice unico, a seconda del valore della causa (rispettivamente, sotto o sopra i 5mila euro) le altre cause su beni mobili in cui, in ultima istanza, si litiga su una questione di denaro (danno sopportato o indennità da versare, ancorché derivante da un diritto reale immobiliare).
Le Sezioni unite hanno fatto perciò piazza pulita di interpretazioni troppo "letterali" della legge, che estromettevano il giudice di pace dalle cause relative agli immobili (fatta eccezione per casi precisamente individuati), affermando che quando l'immobile stesso sia il presupposto della causa, ma l'azione abbia a oggetto il pagamento di una somma di denaro, è sul denaro e non sull'immobile che si litiga. Quando la competenza è del giudice di pace, l'appello contro la sentenza dovrà essere proposto davanti al tribunale o in cassazione, negli altri due davanti alla corte d'appello. Per quanto riguarda la competenza per territorio, vale il criterio che l'organo giudicante è quello competente per il comune dove è situato l'immobile. Ovviamente le controversie fiscali, amministrative o penali continuano a seguire le proprie regole.
Chi determina il valore
Il problema della competenza per valore può provocare incertezze, quando si tratta di stabilirne l'ammontare. In particolare, nelle cause condominiali conta generalmente la cifra complessiva, non la quota attribuita a ciascun condomino (anche se è solo uno a promuovere la lite che coinvolge però tutto il condominio). Il valore è comunque stabilito in base a quanto richiesto dalla parte attrice nell'atto introduttivo del giudizio, anche qualora si scoprisse in seguito che è una cifra eccessiva. È utile chiarire comunque che, ai fini del calcolo delle spese legali, il valore della controversia è basato su quanto si è deciso (e non a quanto si è richiesto) se la domanda è solo parzialmente accolta o quando si impugni soltanto in parte in appello una decisione resa dal giudice . Se poi l'impugnazione è accolta solo in parte, si integrerà questo criterio in base alla cifra effettivamente decisa (Cassazione, Sezioni unite, n. 19014/2007).
