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Airbnb, ritenuta per agenti e portali

Nell’attesa circolare di ieri sulle locazioni brevi (la n. 24/E), l’agenzia delle Entrate dà delle regole pratiche per risolvere parecchi dei dubbi rimasti sulla scadenza di lunedì. Ma fornisce anche indicazioni (in parte contraddittorie) sull’obbligatorietà o meno, da parte degli intermediari, di applicare la ritenuta del 21% (da calcolarsi sui pagamenti dei canoni di affitto ai locatori) già sui canoni pagati dal conduttore all’intermediario dal 1° giugno 2017 all’11 settembre 2017 (per contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017).
Sono comunque considerati «intermediari» anche i portali e chi svolge attività anche non esclusiva. Non rileva che siano residenti o meno in Italia.
La «sanatoria» debole
Da un lato sembra imporre l’applicazione anche a questi canoni, dicendo che, considerando l’articolo 3, comma 2, della Legge n. 212/2000 (Statuto del contribuente), «l’Amministrazione finanziaria potrà escludere l’applicazione delle sanzioni in relazione alla omessa effettuazione delle ritenute fino all’11 settembre». Quindi, ladisapplicazione delle sanzioni è solo una facoltà dell’Agenzia e sussisteva l’obbligo di applicare la ritenuta in detto periodo.
Dall’altro, invece, sembra dare per scontato che l’obbligo sia partito solo dai canoni di affitto “incassati dagli intermediari” dall’11 settembre 2017 in poi, in quanto dice che il locatore deve riliquidare l’imposta dovuta sul canone di locazione, se «non ha subito la ritenuta (ad esempio, per i canoni incassati dagli intermediari prima del 12 settembre 2017)».
Con questo esempio, comunque, l’Agenzia fa comprendere che vi è una differenza tra la transazione finanziaria che fa scattare l’applicazione della ritenuta, corrispondente con il pagamento del canone dal conduttore all’intermediario (ad esempio, il 15 settembre 2017), e la transazione sulla quale “operare” la ritenuta, che è il pagamento del canone dall’intermediario al locatore. La ritenuta, infatti, va operata, cioè trattenuta, solo “all’atto del pagamento al beneficiario” (ad esempio, il 1° ottobre 2017) e solo da questo momento può essere determinata la scadenza del suo versamento con l’F24. Le «ritenute operate», infatti, vanno pagate entro il giorno 16 del mese successivo rispetto «all’atto del pagamento al beneficiario», cioè al locatore (nell’esempio, quindi, entro il 16 novembre 2017).
Comunicazione dati
Non si applica lo Statuto del contribuente, invece, per la comunicazione dei dati dei contratti brevi all’agenzia delle Entrate, in quanto vanno inviati tutti quelli «stipulati a partire dal 1° giugno 2017», in quanto si tratta di un adempimento che dovrà essere effettuato nel 2018.
Dal conduttore al locatore
Le Entrate hanno chiarito, poi, che non si applica la ritenuta sui pagamenti effettuati dal conduttore mediante assegno bancario intestato al locatore, in quanto l’intermediario non ha la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta. Ciò anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.
Intermediari finanziari
Per i pagamenti del canone con carte di pagamento (carte di credito, di debito, prepagate), poi, non sono considerati «intermediari» quelli finanziari autorizzati (banche, istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica, Poste Italiane) e le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in Internet (come PayPal).
Imponibile della ritenuta
La ritenuta del 21% si applica sul canone lordo indicato nel contratto di locazione breve, ma non su eventuali penali, caparre o depositi cauzionali.
La ritenuta si calcola anche sulle eventuali spese di fornitura di prestazioni accessorie, se sono «addebitate a titolo forfettario» con il canone, mentre ne sono escluse quelle che sono “riaddebitate” analiticamente al conduttore dal locatore, sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. Peraltro, il locatore non deve considerare questi rimborsi spese ai fini della determinazione del reddito fondiario.
Provvigione
Non si applica la ritenuta né quando la provvigione è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore, né quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore. Invece, la provvigione è assoggettata alla ritenuta del 21%, «se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto».

Luca De Stefani

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