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Agenzia vs giudici sulle pertinenze

Altra questione che continua a dividere l’Agenzia delle entrate e la Corte di cassazione è quella dell’estensione dell’agevolazione «prima casa» alle unità immobiliari pertinenziali. Secondo l’amministrazione, le pertinenze censite autonomamente in catasto sono agevolabili soltanto se iscritte nelle categorie C2, C6 o C7 (cantine, autorimesse, solai, ecc.), limitatamente a una per ciascuna categoria. Per i giudici di legittimità, invece, conta solo l’esistenza del vincolo pertinenziale, nell’accezione del codice civile. Ancora recentemente, sulla questione si è registrato un botta e risposta tra le due istituzioni.

La nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al dpr 131/86 stabilisce che, sussistendo i requisiti richiesti per l’acquisto agevolato della prima casa, il beneficio si estende all’acquisto, anche con atto separato (pertanto pure in un momento successivo e da un diverso venditore), delle unità immobiliari costituenti pertinenze. La disposizione aggiunge però che «sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C2, C6 e C7», che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto di acquisto agevolato.

Come precisato dall’Agenzia, tra l’altro, nella risoluzione n. 149/2008, è necessario non soltanto che il vincolo pertinenziale si concretizzi nell’effettiva destinazione della cosa accessoria al servizio di quella principale, ma anche che nell’atto di acquisto risulti una manifestazione di volontà in tal senso.

L’agevolazione spetta anche se l’unità immobiliare pertinenziale è situata in edificio diverso, purché in prossimità dell’abitazione principale, in modo da poter essere adibita concretamente ed oggettivamente al servizio della stessa.

In via di principio, non è possibile acquistare con l’agevolazione l’immobile pertinenziale se l’abitazione è stata acquistata con l’imposizione ordinaria. Vi sono però alcune eccezioni. Anzitutto, il caso in cui l’acquisto dell’abitazione, avvenuto prima del 22 maggio 1993, sia stato sottoposto oggettivamente all’Iva ridotta in base alla normativa dell’epoca, purché sussistessero, comunque, i requisiti per l’agevolazione «prima casa» successivamente introdotti (circolare n. 19/2001). Nella circolare n. 31/2010, l’Agenzia ha ritenuto inoltre che l’agevolazione possa trovare applicazione anche in relazione all’acquisto del bene pertinenziale destinato al servizio di un’abitazione acquisita senza fruire dell’agevolazione perché questa non era ancora prevista all’epoca dell’acquisto; analoga soluzione vale in relazione all’acquisto della pertinenza da asservire all’abitazione acquistata «allo stato rustico» senza fruire dell’agevolazione in quanto all’epoca ritenuta non applicabile agli immobili non ultimati.

Riguardo alla possibilità di applicare l’aliquota agevolata all’atto d’acquisto di aree scoperte pertinenziali alla «prima casa», nella risoluzione n. 32/2006 l’Agenzia ha ribadito che l’agevolazione è applicabile a condizione che dette aree, pertinenziali ai sensi dell’art. 817 c.c., siano «graffate» al bene principale, vale a dire censite al catasto urbano unitamente ad esso. In mancanza di tale condizione, pertanto, le aree non possono considerarsi pertinenza ai fini dell’agevolazione fiscale, indipendentemente dalla circostanza che siano iscritte autonomamente al catasto terreni ovvero censite alla «partita 1». Ai fini dell’agevolazione fiscale, infatti, secondo l’Agenzia, un’area che sia autonomamente censita al catasto terreni non può considerarsi «pertinenza» di un fabbricato urbano, anche se durevolmente destinata al servizio dello stesso, in quanto la norma agevola soltanto le pertinenze iscritte nelle categorie C2, C6 e C7.

Con sentenza n. 6259 del 13 marzo 2013, tuttavia, la Corte di cassazione ha dichiarato che l’agevolazione è applicabile alle pertinenze in generale, indipendentemente dalla categoria catastale, e dunque anche al lastrico solare destinato al servizio della «prima casa», a nulla rilevando che si tratti di un bene condominiale e che sia censito distintamente dall’immobile principale.

Questa divergenza interpretativa, come accennato, è riemersa recentemente, in due opposti pronunciamenti a distanza ravvicinata.

Con l’ordinanza n. 22561 del 10 agosto scorso, la Corte di cassazione, ribadendo il proprio orientamento, ha osservato che il concetto di pertinenza è definito dall’art. 817 c.c. ed indica quei beni che sono destinati al servizio o ornamento di una cosa principale. Pertanto, ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale, ma il rapporto di complementarità funzionale che, pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico. Secondo la cassazione, quindi, la norma tributaria, nel menzionare le unità immobiliari di categoria C2, C6 e C7, «assume mera valenza complementare rispetto alla citata nozione civilistica».

Assecondando questa lettura, il significato della norma tributaria potrebbe in sostanza essere quello di limitare l’agevolazione, nel caso di pertinenze iscritte in categoria C2, C6 e C7, ad una sola per ciascuna categoria, ferma restando l’applicazione del beneficio, in linea generale e senza limiti quantitativi predeterminati, a tutte le altre unità immobiliari pertinenziali nel senso civilistico, indipendentemente dalla circostanza che siano iscritte o meno autonomamente in catasto.

L’Agenzia delle entrate ribatte con la risposta ad interpello n. 566 del 26 agosto, ribadendo che le agevolazioni non sono estensibili alle pertinenze accatastate in categorie diverse dalla C2, C6 e C7, per cui non possono essere fruite in relazione all’unità immobiliare che, al momento della stipulazione dell’atto, è iscritta in catasto nella categoria D10. Ciò anche se, come nella fattispecie, tale unità è destinata ad essere ristrutturata e riaccatastata in una delle specifiche categorie menzionate. L’Agenzia rimanda alla circolare n. 38/2005, ove è stato chiarito, appunto, che le agevolazioni si applicano a ciascuna pertinenza classificata nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, purché destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione, nonché alla successiva circolare n. 18/2013, ove è stato ribadito che l’elencazione delle suddette categorie catastali deve reputarsi tassativa. L’importanza e la frequenza della questione richiederebbe la ricomposizione del contrasto, onde ristabilire la necessaria certezza del diritto per i contribuenti e gli operatori.

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