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Affitto valido senza cambio d’uso

Chi usa un immobile per attività commerciali deve pagare il canone, anche se è privo della relativa certificazione di destinazione d’uso. Lo ha affermato il tribunale di Caltanissetta (giudice Pasqualino) con la sentenza del 26 febbraio 2014.
La vicenda
La pronuncia riguarda un immobile, che era stato locato dai suoi proprietari al titolare di una rivendita di giornali, che lo aveva utilizzato come edicola finché non aveva ceduto l’attività.
Era quindi subentrato nel contratto di locazione un nuovo esercente, che aveva accettato le condizioni originariamente fissate con i proprietari. Per un po’ di tempo il nuovo conduttore aveva versato regolarmente i canoni; ma d’un tratto aveva sospeso i pagamenti senza lasciare l’immobile e, dopo alcuni mesi, i proprietari gli avevano intimato lo sfratto per morosità e richiesto il pagamento dei canoni arretrati. L’esercente aveva allora riconsegnato il locale, ma aveva contestato l’inadempimento dei proprietari che non avevano provveduto a cambiare la destinazione d’uso dell’immobile.
La richiesta
Il problema era emerso nel giugno del 2011, quando il conduttore aveva deciso, a sua volta, di vendere l’azienda, acquistata alcuni anni prima; l’affare, infatti, non era andato a buon fine perché un possibile acquirente si era accorto che il locale era accatastato come garage e non aveva quindi la destinazione a uso commerciale. Il conduttore aveva allora chiesto spiegazioni ai proprietari, i quali gli avevano fornito documentazione attestante il deposito, sin dal settembre 2009, all’ufficio tecnico del Comune di un’istanza di autorizzazione in sanatoria per il frazionamento, con richiesta di cambio di destinazione d’uso e di agibilità. I proprietari avevano anche spiegato che, nonostante i ripetuti solleciti, le istanze non erano ancora state evase.
Il conduttore aveva quindi sospeso il pagamento dei canoni, ritenendoli non dovuti per l’inadempimento dei proprietari che non avevano fornito un locale idoneo all’esercizio dell’attività. Aveva anche formulato domanda riconvenzionale chiedendo che gli fosse corrisposta la differenza tra i canoni pagati nel tempo e quelli corrispondenti al reale valore dell’immobile, che gli fosse restituito il prezzo da lui pagato per l’acquisto dell’azienda e che gli fosse risarcito il danno per non avere potuto, a sua volta, cederla a terzi.
La decisione
Ma queste pretese sono state ritenute infondate dal tribunale.
Il giudice ha evidenziato che la destinazione d’uso dell’immobile locato, sebbene non conforme all’attività commerciale ivi svolta, non aveva impedito l’esercizio dell’attività stessa; l’edicola aveva ottenuto tutte le autorizzazioni necessarie, sicché la mancanza del provvedimento autorizzativo del mutamento di destinazione d’uso non era stato di ostacolo né alla precedente cessione di azienda, né al subentro nel rapporto di locazione.
Il conduttore aveva concretamente utilizzato il bene secondo la destinazione d’uso convenuta nel contratto e l’asserito inadempimento dei proprietari non aveva determinato la cessazione dell’attività; quindi i canoni si dovevano considerare comunque dovuti.
Il tribunale ha infine escluso qualsiasi violazione dei doveri di buona fede dei locatori evidenziando che già da tempo avevano provveduto ad avviare la pratica per la regolarizzazione dell’immobile e non era loro imputabile il ritardo della pubblica amministrazione.

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