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Affitti in nero, si salvi chi può

di Marino Longoni  

Dal 7 giugno l'affittuario di un immobile con contratto irregolare o in nero avrà tutto l'interesse a denunciare il proprietario: ne ricaverà un contratto di affitto di quattro anni rinnovabile per altri quattro a un prezzo che sarà inferiore fino all'80% all'affitto a prezzi di mercato. Una prospettiva irresistibile per studenti, lavoratori in trasferta e in tutti i casi in cui non c'è un rapporto personale importante tra locatore e inquilino. Coinvolti almeno mezzo milione di contratti non denunciati, senza contare quelli registrati con un valore inferiore rispetto a quello effettivo o i falsi comodati gratuiti. Il meccanismo è semplice. Basta che l'inquilino si rechi all'ufficio del registro e chieda la registrazione del contratto di affitto in nero. Molto probabilmente dovrà pagare l'imposta di registro per il primo anno (76 euro più eventuali sanzioni, nella maggior parte dei casi), ma si garantirà un contratto d'affitto di quattro anni, rinnovabile per altri quattro, a un costo pari al triplo della rendita catastale dell'immobile. Facciamo un esempio: villetta in posizione semiperiferica di una città del Centro Italia, 150 mq, rendita catastale 900 euro, canone d'affitto dopo la regolarizzazione 2.700 euro, contro un valore di mercato tra i 12 e i 15 mila euro. Il risparmio è evidente. Da parte sua il locatore si troverà a costretto a versare tutte le imposte sui redditi non pagate negli ultimi quattro anni (a meno che non provi che la locazione dura da un periodo di tempo inferiore), maggiorate di sanzioni di almeno il 120%. Una prospettiva agghiacciante. Che in molti casi scatenerà un contenzioso all'ultimo sangue. Il locatore potrebbe cercare di dimostrare che l'occupazione è semplicemente abusiva o che si tratta di un affitto di durata inferiore a 30 giorni e, in quanto tale, non andava registrato. Ma non sarà facile. Ma, in assenza di indicazioni ufficiali, anche i proprietari che intendono regolarizzare i loro contratti (e sono molti, a giudicare dai movimenti agli sportelli dell'Agenzia delle entrate) sono ancora oppressi da molti dubbi. I problemi maggiori si presentano quando non c'è collaborazione con il locatario. Le ipotesi possono essere almeno tre: contratto registrato con canone inferiore a quello effettivo; comodato fittizio registrato; contratto inesistente o verbale. Risulta a ItaliaOggi7 che l'orientamento dell'Agenzia delle entrate è di consentire al proprietario la rettifica unilaterale del canone, la registrazione unilaterale del contratto dissimulato o la registrazione unilaterale del contratto verbale. Facile prevedere una settimana calda sia per gli uffici delle Entrate che per i locatori.

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