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Affitti, il Covid spinge i contratti agevolati

La pandemia colpisce gli affitti residenziali. Resiste, però, la formula della locazione a canone concordato. Nel 2020 i nuovi contratti registrati alle Entrate sono stati 1,29 milioni, l’8,8% in meno rispetto al 2019. Le nuove stipule di contratti agevolati «3+2», invece, sono aumentate dell’8,2 per cento. Sono dati che non dicono tutto – mancano ad esempio l’incidenza della morosità e le rinegoziazioni dei canoni– ma spiegano molto.

In tempi di crisi, la forbice tra affitti di mercato e canoni calmierati si assottiglia. E questo giustifica il balzo dei contratti agevolati, che offrono al locatore – quanto meno – un set di benefici fiscali: Imu con sconto statale del 25%, spesso abbinata all’aliquota comunale ridotta, e cedolare secca al 10% (solo nei Comuni ad alta tensione abitativa e colpiti da calamità).

«Siamo in una fase di flessione dei canoni, non si può incrementare il rendimento lordo, perciò si lavora sul netto – commenta Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -. È anche un tentativo di salvaguardare la sostenibilità del canone – prosegue – per evitare ricadute negative sia per gli inquilini che per la proprietà».

L’anno scorso i contratti agevolati «3+2» e quelli per studenti sono stati più del 60% delle nuove registrazioni a Roma e Genova, e quasi il 45% a Palermo. Negli altri centri maggiori la quota è tra il 30 e il 40 per cento. «Il motivo è che quasi ovunque le intese territoriali sono state ben congegnate dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini», spiega Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia. Fa eccezione Milano, dove le formule agevolate si fermano al 5,4%, secondo il monitoraggio dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) delle Entrate. D’altra parte, A Milano fino all’accordo locale del 2015 il filone agevolato era pressoché inesistente e i numeri dimostrano quanto sia difficile invertire la tendenza.

Le opzioni per la cedolare

A livello generale, comunque, la pandemia ha solo accelerato una corsa – quella degli affitti concordati – iniziata molto prima. E che si può misurare anche con le opzioni per la cedolare: secondo le statistiche delle Finanze, i contribuenti che scelgono la tassa piatta al 10% sono passati da 165 a 875mila nelle dichiarazioni dei redditi del 2020. Quelli che optano per la cedolare su canoni liberi sono di più (1,86 milioni), ma sono cresciuti meno. Tra i temi posti da Confedilizia al ministro delle Infrastrutture, Enrico Giovannini, c’è anche l’estensione della cedolare al 10% in tutta Italia. «Più che altro sarebbe una semplificazione – puntualizza Spaziani Testa – perché la lista dei Comuni “calamitati” è già vastissima ed è spesso oggetto di contenzioso con gli uffici locali delle Entrate».

L’andamento dei canoni è chiaro. Come rileva tra gli altri Tecnocasa, nel 2020 c’è stato un calo del 2,2% su base annua e si è spezzata la curva di risalita che era iniziata nel 2015. Il risultato è che – per 100 euro di canone medio del 2010 – l’anno scorso ci si è fermati a 95,4 per i trilocali e 96,7 per i bilocali. Per Tecnocasa ha pesato soprattutto la contrazione della domanda di case da parte di lavoratori fuori sede e studenti. E c’è stato anche un leggero aumento dell’offerta causato dai locatori che hanno convertito in affitto transitorio o lungo gli appartamenti destinati all’affitto turistico.

Le locazioni brevi, però, sono tutta un’altra storia. Totalmente bloccate con il lockdown, vedono ora la possibilità di una ripresa con le prenotazioni per le vacanze (si veda anche a pagina 14). Ma il loro andamento non è rilevato dalle Entrate, perché per i contratti con durata fino a 30 giorni la registrazione è facoltativa. Segnali positivi, comunque, vengono colti da Idealista, portale web che ha comunicato di aver rilevato a maggio canoni in aumento in 57 capoluoghi, stabili in 8 e calanti in 34.

«Siamo convinti che per gli affitti brevi l’impatto del Covid sia stato congiunturale: non si sa quando, ma si tornerà a una normalità – commenta Dondi –. È l’affitto di medio-lungo periodo che risentirà delle difficoltà a livello reddituale: non appena verrà meno il blocco degli sfratti, e soprattutto quello dei licenziamenti, si inaspriranno molti nodi».

Proprio sul blocco degli sfratti – ora rinnovato fino al 30 settembre o 31 dicembre in base alla data del provvedimento di rilascio – Confedilizia continua a chiedere un intervento, per distinguere tra morosità sorte prima del Covid e difficoltà legate alla pandemia. «Il blocco va a danno di tutte le locazioni – osserva Spaziani Testa – perché induce i locatori a chiedere fideiussioni e garanzie o a non affittare la casa, a tutto danni degli inquilini più deboli».

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