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Affitti gestiti da società semplici

L’affitto di una o più unità immobiliari da parte di una società proprietaria degli stessi, senza erogazione di ulteriori servizi accessori, integra un’attività economica non commerciale gestibile attraverso una società semplice.

Nelle spa, il recesso del socio ha effetto nei confronti della società dalla dichiarazione di recesso, nei confronti dei terzi dal momento del deposito delle azioni presso la sede sociale. Post recesso il socio non può partecipare alle assemblee e votare ma le azioni del receduto valgono ai fini del calcolo del quorum costitutivo.

Sono alcune delle più rilevanti posizioni assunte dalla commissione societaria del Comitato Interregionale dei Consigli Notarili delle Tre Venezie, nelle massime 2016 che saranno presentate a Mestre, in uno specifico convegno domani 24 settembre.

 

Attività di gestione dei beni

Negli atti costitutivi delle società, con riferimento all’oggetto sociale è frequente trovare l’espressione «attività di gestione di beni mobili e immobili», senza ulteriori specificazioni.

La locuzione risulta indiscutibilmente ambigua in quanto essa potrebbe individuare al contempo attività imprenditoriali e non, sia statiche che dinamiche.

In ogni caso, l’utilizzo di detta locuzione, ormai da diversi anni è stata fatta propria dal legislatore al fine di individuare l’oggetto delle società commerciali che possono trasformarsi in società semplici avvalendosi di specifiche agevolazioni fiscali (da ultimo art. 1, comma 115, L. 208/2015). In virtù di ciò il notariato ha ritenuto di dover chiarire con quali limiti la gestione di beni possa costituire l’oggetto di una società.

A riguardo, nella massima G.A.10 si evidenzia che:

«La gestione di beni:

a) integra un’attività commerciale, ove sia esercitata in maniera economica e con caratteristiche industriali (art. 2195, comma 1, n. 1, c.c.), cioè con modalità più o meno complesse che comunque presuppongano l’utilizzo e il coordinamento di uno o più mezzi della produzione (si pensi ad una società di autonoleggio o ad una società di locazione di appartamenti-vacanze);

b) integra un’attività economica non commerciale, ove sia svolta senza necessità di coordinamento dei mezzi della produzione, in assenza di qualsiasi organizzazione di tipo industriale, al fine vincolante di ricavarne un utile e con esclusione della possibilità per i soci di utilizzare direttamente i beni sociali (è il caso di una società proprietaria di una o più unità immobiliari destinate ad essere locate in maniera stabile, senza che siano erogati servizi accessori);

c) integra una comunione di godimento, ove sui beni gestiti non sia impresso il vincolo negoziale di destinazione produttivo/economico tipico del contratto di società, vincolo negoziale che, ove costituito, esclude l’applicazione della disciplina sulla comunione dettata dagli artt. 1102 e 1103 c.c. (facoltà per i comproprietari di utilizzare personalmente i beni e di disporne liberamente pro-quota)».

Nella ipotesi a) la gestione di beni ben può costituire l’oggetto sociale di una società commerciale (snc, sas, srl, spa), nella ipotesi b) può costituire l’oggetto sociale di una società semplice esercente una attività economica non commerciale, finalizzata a conseguire un utile.

Il concetto è rafforzato nella nuova massima O.A 11, ove si afferma, apertis verbis la legittimità della costituzione di società semplici che abbiano quale oggetto sociale «L’attività di gestione di immobili, mobili registrati e partecipazioni sociali», senza ulteriori aggiunte o specificazioni all’oggetto stesso.

Nel caso in cui, non sussista un vincolo negoziale (caso c), la gestione in comune di beni rientrerà invece, nella comunione di godimento, nella quale deve intendersi che i comproprietari intendano gestire i beni secondo le regole della comunione ex art. 1100 e seguenti del codice civile.

Gli effetti del recesso del socio nelle spa

Circa gli effetti del recesso del socio, da tempo dottrina e giurisprudenza dibattano se esso decorra dalla comunicazione dello stesso alla società (teoria avallata dalla giurisprudenza prevalente) o quando concretamente il socio viene liquidato.

Il notariato del Triveneto, a riguardo, con la massima H.H.9, in tema di spa (Rubricata Termini di efficacia del recesso), sia nei casi di titoli azionari cartacei che in quelli de materializzati, scinde in due fasi gli effetti del recesso evidenziando che «Nei confronti della società la dichiarazione di recesso, che ha natura di atto unilaterale recettizio (risolutivamente condizionato ex lege alla revoca della delibera legittimante il recesso o alla messa in liquidazione volontaria della società), produce effetti dalla data del suo ricevimento. Conseguentemente, da tale data i diritti sociali connessi alla partecipazione per la quale è stato esercitato il recesso non sono più esercitabili, conservando il socio recedente esclusivamente la titolarità formale della partecipazione finalizzata alla liquidazione della stessa (vedi orientamento I.H.5).

Nei confronti dei terzi, il recesso è efficace solo dal momento del deposito delle azioni presso la sede sociale previsto dall’art. 2437 bis, comma 2, c.c.. Prima di tale momento, infatti, il principio di cartolarità connesso alla natura di titolo di credito del certificato azionario emesso comporta che il trasferimento del titolo attribuisce all’acquirente tutti i diritti sociali incorporati nell’azione e non solo quelli spettanti al socio receduto».

La posizione assunta dal Triveneto è peraltro conforme allo studio d’impresa del notariato nazionale n. 188/2011 (Il recesso del socio dai tipi societari capitalistici e applicativi notarili) nonché alla massima dello stesso Notariato Triveneto I.H.5 del 2005.

 

Quorum assembleari e socio receduto

La massima H.H.11, conseguenziale alle posizioni di cui alla massima precedente (H.H.9), ritiene che avendo il recedente perso lo status socii, a seguito della comunicazione di recesso, per l’ex socio diventano da questo stesso momento non più esercitabili il diritto di partecipare all’assemblea e quello di voto.

Tuttavia le azioni del socio recedente sono computate ai fini del calcolo delle maggioranze e delle quote richieste per la costituzione e per le deliberazioni dell’assemblea, analogamente al caso di azioni proprie.

Luciano De Angelis

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