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Affitti brevi, sì all’Irpef

Chi affitta casa ai turisti, magari occasionalmente attraverso siti internet specializzati, deve pagare le tasse sui canoni percepiti come redditi da fabbricati (quadro RB di Unico o quadro B del 730). L’Irpef può essere assolta in regime ordinario oppure tramite cedolare secca. Ma se l’attività di locazione turistica viene condotta con organizzazione e professionalità, allora si ricade nel reddito di impresa. A far scattare il presupposto di «commercialità» può essere anche la fornitura di servizi accessori, quali per esempio la consegna e il cambio della biancheria e/o il riassetto del locale. Anche in quest’ultimo caso il trattamento tributario può essere duplice: se l’attività risulta essere occasionale i proventi devono essere qualificati come redditi diversi, mentre in presenza di continuità e organizzazione vanno considerati redditi di impresa veri e propri. È quanto spiega la Fondazione nazionale dei commercialisti, che in uno studio diffuso ieri affronta il tema della fiscalità delle locazioni turistiche.

Il report, curato da Viviana Capozzi e Antonio Frediani, fornisce alcuni criteri guida per il corretto inquadramento fiscale delle tre principali tipologie di locazioni extra-alberghiere: gli esercizi di affittacamere, i bed and breakfast e le case vacanze. Si tratta di fattispecie accomunate dal fatto che, a differenza di hotel o strutture ricettive più tradizionali, mettono a disposizione di turisti interessati a soggiorni di breve durata unità abitative (cioè fabbricati accatastati nelle categorie A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/7, A/8 o A/11).

A livello amministrativo e autorizzativo il quadro risulta molto frammentato sul territorio nazionale: dopo la declaratoria di incostituzionalità di numerose disposizioni del Codice del turismo (dlgs n. 179/2011) da parte della Consulta nel 2012, infatti, la materia è dalle Regioni (titolari della potestà legislativa in materia di turismo alberghiero ed extra-alberghiero), ma con alcuni punti in comune. I B&B, per esempio, devono essere gestiti da privati in forma non imprenditoriale: in caso contrario, infatti, si ricadrebbe nella categoria delle strutture alberghiere. Questo intreccio normativo, però, «è destinato a regolare unicamente i rapporti tra i locatori e le locali autorità amministrative per il rilascio delle autorizzazioni e la gestione delle attività», evidenzia la Fnc, «senza assumere alcuna rilevanza specifica sotto il profilo fiscale».

Non sempre, puntualizza lo studio, il livello di imprenditorialità ai fini amministrativi si rispecchia in un omologo trattamento tributario, tanto in chiave di imposte dirette quanto in ambito Iva. Dopo un’ampia disamina della disciplina e della giurisprudenza comunitaria, la Fondazione passa al setaccio le diverse ipotesi in cui locazione turistica si configura come attività d’impresa (con obbligo, tra l’altro, dell’apertura di una partita Iva). Da qui la derivazione del trattamento dei relativi proventi ai fini dell’Irpef, e dunque della loro riconducibilità ai redditi da fabbricati o al reddito d’impresa. Con la possibilità, in quest’ultima ipotesi, di accedere al regime forfetario disciplinato dalla legge n. 190/2014.

«Lo studio si propone come ausilio per il commercialista che, chiamato a svolgere funzioni di assistenza contabile e tributaria in un settore ancora molto disorganico, abbia a disposizione uno strumento in grado di offrirgli criteri d’orientamento per la definizione delle concrete situazioni e l’applicazione della conseguente disciplina fiscale», chiosa la Fnc.

Valerio Stroppa

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