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Affitti brevi a prova di sorprese: clausole e polizze salva-disdette

Certificazioni sanitarie, tariffe rimborsabili, clausole di salvaguardia, coperture assicurative. L’esperienza della pandemia ha segnato un prima e un dopo anche nei contratti di affitto breve. E, ora che lo short rent si prepara a fare il pieno nelle vacanze degli italiani e a risalire il mercato locativo, il discorso delle tutele resta centrale.

Un anno fa, nel mezzo della prima emergenza Covid, molte prenotazioni erano state ritrattate invocando la causa di forza maggiore. Ma oggi che gli effetti del nuovo coronavirus sono ben noti, quella forza maggiore non basta più. Per tutelarsi dagli imprevisti legati al Covid, e non perdere caparre, acconti, o intere cifre, servono clausole di salvaguardia ad hoc. Clausole, però, non sempre gradite ai proprietari e per questo più difficili da inserire nelle contrattazioni dirette.

«I casi che preoccupano sono due: che il contraente o un suo familiare si ammali prima del soggiorno; o che arrivino improvvise restrizioni agli spostamenti – riassume Gian Battista Baccarini, presidente Fiaip (la federazione italiana degli agenti immobiliari professionali) -. Le agenzie sollecitano i locatori ad accogliere la clausola Covid, che in queste eventualità consente il rimborso delle cifre versate. Unita a una forma di copertura assicurativa, con premio magari diviso tra le parti, offre una soluzione win-win per locatore e conduttore. E aumenta le possibilità di affittare».

Per il potenziale inquilino, l’assicurazione è tanto più utile quando la clausola di salvaguardia è assente. Perché è vero che a posteriori si può legalmente invocare l’«impossibilità sopravvenuta», ma a quel punto – spiegano gli avvocati – può diventare complicato dimostrare i motivi oggettivi che hanno impedito il viaggio. Specie se non riguardano direttamente l’inquilino ma i suoi familiari.

La novità dell’attuale scenario è proprio il ruolo delle polizze: sempre più integrate negli accordi intermediati da portali specializzati e reti di property manager. Il network Italianway, per esempio, ha siglato una partnership con Europ Assistance e da fine aprile consentirà agli utenti di scegliere una tariffa con assicurazione inclusa, garantendo annullamenti e modifiche per una serie di impedimenti: dagli infortuni o malattie (Covid compreso) fino alle calamità naturali. «La tariffa sarà applicabile su tutto il portafoglio degli appartamenti gestiti dai nostri manager, non sui siti partner tipo Booking, e andrà ad aggiungersi alle tariffe basiche, non rimborsabili, e a quelle che consentono la cancellazione gratuita fino al giorno prima dell’arrivo», racconta l’amministratore delegato, Marco Celani.

«In epoca pre-Covid le tariffe erano quasi sempre non rimborsabili – osserva Celani, che è anche presidente di Aigab (associazione italiana gestori affitti brevi) – mentre ora si va verso una flessibilità di tipo alberghiero. Un cambio che diventerà strutturale, così come l’opzione dei protocolli certificati di disinfezione e sanificazione. E come, in prospettiva, l’offerta di assicurazioni integrate».

Fermi restando tutti gli impegni anti-contagio rappresentati dagli alti protocolli di sicurezza, a proporre la copertura assicurativa, dal 30 marzo scorso, è anche il portale Solo Affitti Brevi (in collaborazione con la start up Be Safe Rate). Dice il responsabile del progetto, Alessandro Leder: «La clausola di grave impossibilità a svolgere il soggiorno scoraggia gli host a mettere immobili sul mercato. Perciò, a questa garanzia, associamo ora una tariffa che include una copertura per cancellazione a causa di imprevisti, furto, assistenza stradale, assistenza sanitaria e altro. Una polizza che rimborsa i clienti dall’85 al 100% (a seconda dei casi) e che costa ai property manager solo il 5% della tariffa».

A muoversi sono anche i grandi intermediari, tipo Airbnb. Che sollecita i locatori ad adottare politiche di cancellazione flessibili (con rimborso totale a 24 ore dal check-in) o almeno moderate (a 5 giorni). Politiche valide anche all’estero. «La decisione spetta sempre agli host, che per il 70% aderiscono a queste due soluzioni», dichiara Giacomo Trovato, country manager per Italia e Sud Est Europa. Per il resto, ci sono le circostanze attenuanti: eventi imprevisti alla prenotazione e per i quali è concessa la cancellazione gratuita come modifiche dei requisiti governativi o emergenze ed epidemie dichiarate.

Non sono comprese malattie o lesioni, raccomandazioni sanitarie e quarantene. «Né gli eventi Covid, che dal 14 marzo 2020 non sono più considerati imprevedibili. Perciò – afferma Trovato – consigliamo di valutare la stipula di un’assicurazione». In futuro anche Airbnb potrà integrare la polizza nelle prenotazioni? «Ipotesi da non scartare».

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