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Acquisto immobili, bonus puro

Dal bonus Irpef del 50% dell’Iva pagata al costruttore per l’acquisto delle unità abitative, restano escluse le vendite effettuate dalle imprese che hanno eseguito esclusivamente lavori di recupero edilizio, ancorché siano sussistenti i presupposti per l’ottenimento dell’agevolazione sulla ristrutturazione edilizia.

Questo l’orientamento delle Entrate, che presumibilmente sarà messo «nero su bianco» su una prossima circolare, concernente l’agevolazione, introdotta dal comma 56, dell’art. 1, della legge 208/2015 (Stabilità 2016), destinata agli acquirenti di unità abitative.

Di fatto, l’agevolazione in commento riguarda l’acquisto di immobili «nuovi» venduti direttamente dalle imprese che li hanno costruiti, restando escluse le imprese che su detta tipologia di immobili hanno eseguito soltanto lavori di ristrutturazione, ancorché siano sussistenti i presupposti per l’ottenimento dell’agevolazione sulla ristrutturazione, di cui al comma 3, dell’art. 16-bis, dpr 917/1986 (Tuir).

Sempre in tema di bonus destinati ai proprietari di immobili, le Entrate ritengono che, in virtù della proroga, a tutto il 2016, dell’agevolazione relativa all’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, la stessa sia fruibile se correlata a interventi di recupero del patrimonio edilizio (circ. 11/E/2014 § 5.6), le cui spese sono state sostenute a decorrere dal 26/6/2012, naturalmente nel rispetto del limite di spesa (10 mila euro).

Con riferimento alle detrazioni per gli studenti fuori sede, l’agenzia è dell’idea che l’onere sostenuto per i figli dai genitori debba essere assegnato a colui cui risulta intestato il documento che comprova la spesa, mentre se il documento è intestato al figlio, il bonus deve essere suddiviso tra i due genitori, in relazione all’effettivo sostenimento, annotando la percentuale sul documento, se la ripartizione differisce dal 50%.

Con riferimento alla soglia su cui calcolare la detta detrazione, le Entrate ritengono che il 19% deve essere calcolato su un importo massimo non superiore a 2.633 euro, da ripartire tra i genitori, con riferimento al relativo sostenimento.

Una serie di ulteriori indicazioni concernono l’applicazione dell’agevolazione «prima casa», come modificata dal comma 55, dell’art. 1 della Stabilità 2016, che deve essere sicuramente estesa all’Iva (aliquota 4%), ancorché si faccia riferimento all’imposta di registro (2%) e per la quale, nonostante il possesso possibile di due unità agevolate per un anno, spetta sicuramente il credito d’imposta, di cui all’art. 7, legge 448/1998, nell’ipotesi di riacquisto di nuova abitazione e cessione di quella agevolata.

Inoltre, la nuova agevolazione può essere estesa anche agli atti a titolo gratuito (donazione e/o successione) purché, in sede di dichiarazione, risulti l’impegno a trasferire entro un anno l’immobile preposseduto.

Ulteriore indicazione riguarda la possibile esenzione da imposta di bollo per la registrazione dell’atto che preveda l’accordo tra le parti di riduzione del canone di locazione, ai sensi del comma 1, art. 19, dl 133/2014, se la riduzione è «temporanea» (per esempio, per 6 mesi); al contrario non è possibile invocare l’esenzione, se la modifica in riduzione riguarda l’intera durata contrattuale.

Si conclude questa ampia ricognizione, analizzando alcune soluzioni inerenti all’applicazione della cosiddetta «cedolare secca».

Posta l’applicazione, ai sensi dell’art. 3, dlgs. 23/2011, della cosiddetta «imposta piatta» per i possessori (persone fisiche non imprenditori) di unità abitative locate, per la corretta applicazione, le Entrate ritengono che assuma rilievo l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile, con la conseguenza che se il detto immobile è utilizzato da studenti universitari, il regime risulta applicabile, ma se la locazione è stipulata con conduttori che operano nell’ambito dell’impresa e/o di lavoro autonomo, la disciplina non può essere applicata.

Infine, sul tema della riduzione al 10% dell’aliquota della cedolare secca, le Entrate sono del parere che, se nei comuni, per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito di calamità naturali nei cinque anni precedenti la data di entra in vigore della legge di conversione del dl 47/2014 (decreto casa), non sono mai stati definiti accordi tra i conduttori e le organizzazioni sindacali dei proprietari, sia possibile far riferimento all’accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale (il più prossimo), anche se situato in altra regione, ai sensi del comma 2, art. 1, dm 14/7/2014.

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