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Accordo di conciliazione debole

La trascrizione dell’accordo di conciliazione con cui si accerti l’intervenuta usucapione di un bene produce effetti verso i terzi di minore portata rispetto alla sentenza, limitandosi a vincolare solo i soggetti che siano stati parte della procedura di mediazione e risultando opponibile agli altri solo a condizione che il titolo dell’avente causa fosse stato a sua volta precedentemente trascritto.

Questo uno dei chiarimenti contenuti nello studio n. 718/2013/C recentemente licenziato dal centro studi del Consiglio nazionale del notariato in relazione alle modifiche introdotte dal c.d. decreto del Fare (dl 69/2013 convertito nella legge 98/013).

L’usucapione e la c.d. mediazione obbligatoria. Con l’avvento della c.d. mediazione obbligatoria, l’art. 5 del dlgs n. 28/2010 aveva previsto quest’ultima quale condizione di procedibilità dell’eventuale giudizio avente a oggetto l’acquisto della proprietà o altro diritto reale. Si riteneva, quindi, che la mediazione costituisse un necessario adempimento preliminare anche in caso di controversie in tema di usucapione. Tuttavia, man mano che si erano presentati i primi casi pratici, erano state evidenziate tutta una serie di difficoltà giuridiche legate all’effettiva possibilità di trascrivere un simile accordo di conciliazione.

Con la trascrizione, infatti, detto accordo, sebbene intervenuto tra due o più parti, avrebbe dovuto diventare vincolante anche nei confronti di eventuali soggetti terzi che non avessero partecipato alla procedura di mediazione, anche se per ipotesi si fosse trattato dell’effettivo proprietario del bene. Di qui le resistenze incontrate presso le conservatorie dai soggetti che pretendevano di trascrivere questo tipo di accordi. In un emblematico precedente di merito il tribunale di Roma, nel rigettare il ricorso presentato avverso la trascrizione con riserva dell’accordo conciliativo di accertamento dell’usucapione, aveva infatti evidenziato come in caso contrario sarebbe stato alto il rischio di un utilizzo di tale istituto per dissimulare operazioni negoziali a danno di terzi, con seri pregiudizi alla circolazione dei beni (ordinanza del 22 luglio 2011). Successivamente la mediazione obbligatoria era però caduta sotto la scure della Corte costituzionale che, con la famosa sentenza n. 272/2012, aveva dichiarato l’illegittimità del predetto art. 5, di fatto annacquando il dibattito dottrinale e giurisprudenziale in materia.

L’usucapione e la nuova mediazione obbligatoria di cui al c.d. decreto del Fare. Improvvisamente, nell’estate del 2013, il governo ha dato nuova linfa alla mediazione obbligatoria, reintroducendola per legge con il c.d. decreto del Fare (dl n. 69/2013, convertito nella legge n. 98/2013), pur con importanti novità.

Tra di queste, appunto, la modifica dell’art. 2643 c.c., in tema di atti soggetti a trascrizione, al quale è stato aggiunto l’alinea n. 12-bis, con il quale è stato previsto che possano essere trascritti gli accordi di mediazione che accertino l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.

È quindi evidente come il legislatore, intervenendo in maniera così diretta sulla vexata quaestio della trascrivibilità di questo genere di accordi, abbia inteso rilanciare l’istituto della mediazione anche in tema di usucapione, risolvendone un aspetto che si era rivelato particolarmente problematico. Tuttavia, come correttamente evidenziato dal menzionato studio del notariato, tale intervento legislativo è stato effettuato in modo mirato, inserendo il predetto alinea n. 12-bis in un preciso contesto normativo che disciplina le modalità e gli effetti della trascrizione.

Le differenze tra l’usucapione riconosciuta con sentenza e quella oggetto dell’accordo di conciliazione. Il predetto studio del notariato correttamente evidenzia come il legislatore abbia volutamente trattato l’accordo conciliativo in materia di usucapione quale vicenda che riguarda le sole parti che siano intervenute alla relativa procedura di mediazione, rendendo quindi tale contratto non opponibile a quanti possano vantare titoli trascritti o iscritti che in qualche modo possano essere pregiudicati dal medesimo. Quanto sopra, evidentemente, rappresenta un minus rispetto all’usucapione accertata con sentenza in giudizio che, al contrario, una volta trascritta, acquista efficacia vincolante verso i terzi.

Di conseguenza occorre quindi ritenere che rispetto al soggetto che abbia usucapito sulla base di un accordo di conciliazione, per quanto trascritto, prevalga comunque il creditore ipotecario che possa vantare un titolo iscritto nei confronti del soggetto che appare legittimo titolare del diritto secondo i principi della continuità delle trascrizioni, anche se diverso da chi nel predetto accordo risulti essere il soggetto usucapito. E, ancora, prevarrà colui che appare proprietario sulla base della continuità delle trascrizioni, così come i soggetti terzi che vantino diritti reali limitati di godimento sulla base di titoli trascritti anteriormente all’accordo o gli eventuali comproprietari che vantino titoli trascritti anteriormente all’accordo e che non siano stati parte della procedura di mediazione.

Secondo il Consiglio nazionale del notariato la scelta del legislatore appare pertanto condivisibile, in quanto coerente con i principi in tema di pubblicità immobiliare e di certezza nella circolazione degli immobili, valori fondamentali da un punto di vista socio-economico. In assenza di un accertamento giudiziario, e quindi di un soggetto terzo e imparziale garante della legittimità e correttezza dei diritti e pretese rivendicate su un bene immobile, gli effetti prodotti da un accordo rimesso alla libera autonomia privata non potranno in alcun modo danneggiare soggetti terzi che vantino legittimi titoli trascritti rimasti estranei all’accordo.

Nel sistema della pubblicità immobiliare l’accordo conciliativo di accertamento dell’usucapione, per la sua collocazione all’interno dell’art. 2643 c.c., non costituisce quindi un titolo idoneo a dare vita a una nuova catena di legittimi titoli di proprietà (o di altri diritti) da far valere verso tutti i soggetti terzi e con presunzione assoluta rispetto a questi, ma sarà un titolo con gli effetti più limitati di cui agli articoli 2644 e 2650 del codice civile e che, di conseguenza, per riverberare la sua efficacia nei confronti dei terzi, dovrà collocarsi all’interno di una catena di legittimi titoli che troverà la sua origine in un diverso titolo di acquisto originario.

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