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Accordi di mediazione con giudizio

Avvocati all’erta sugli accordi di mediazione. Quando hanno per oggetto diritti su beni immobili si devono seguire le stesse regole degli atti dei notai: altrimenti ci sono problemi per la trascrizione. Quasi quasi è meglio limitarsi a stipulare un più semplice e sintetico accordo obbligatorio, che obblighi alla successiva stipulazione di un rogito notarile di trasferimento.

Per il caso in cui l’accordo abbia già effetti traslativo il Consiglio nazionale del notariato ha stilato un decalogo sulle formalità da osservare.

Ecco a che cosa bisogna fare attenzione.

Innanzi tutto bisogna capire se si stipula un accordo con effetti traslativi o modificativi oppure accordi con effetti obbligatori .

Se si stipulano accordi con effetti traslativi o modificativi si deve usare attenzione alla descrizione dell’immobile: deve essere completa della identificazione catastale; ci deve essere, quindi, la dichiarazione della conformità ai sensi del dl n. 78/2010; deve essere obbligatoriamente indicato in maniera puntuale, a mezzo di apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, la modalità di pagamento del corrispettivo e dell’eventuale intervento di un mediatore immobiliare, così come prescritto dalla legge 248 del 2006;

Sempre nell’atto vanno richiesti i regimi di agevolazione fiscale e vanno inserite tutte le menzioni urbanistiche prescritte dal Testo unico in materia edilizia (dpr 380/2001) e vanno indicati i requisiti richiesti dalla normativa nazionale e regionale sulla certificazione energetica.

Anche se non obbligatorio ci sono alcune clausole che è opportuno inserire.

Spesso sarà quindi opportuno introdurre nell’accordo clausole relative alla esistenza o meno della agibilità; alla esistenza o meno delle certificazioni di conformità degli impianti; all’assolvimento o meno di tutte le pendenze relative a tributi diretti o indiretti, magari garantiti da privilegio.

L’accordo potrebbe non essere traslativo e cioè produttivo dell’effetto di trasferimento dell’immobile, ma solo obbligatorio.

In quanto tale l’accordo di conciliazione contiene un «obbligo a contrarre» al quale dare esecuzione con un successivo contratto.

In tal caso tutte le avvertenze e le precauzioni sono rinviate alla stesura del contratto definitivo, alla cui sottoscrizione le parti si vincolano con l’accordo.

In sostanza sarà il notaio ad occuparsi di tutti gli aspetti istruttori e delle cure nella redazione dell’accordo.

Nella circolare si analizza il caso in cui al notaio venga richiesto di autenticare il «contratto preliminare» contenuto nell’accordo di conciliazione, magari al fine di trascriverlo nei registri immobiliari. In tal caso sarà opportuno svolgere, spiega la circolare, già in questo momento le attività istruttorie innanzi brevemente elencate ed inserire nell’accordo preliminare tutte quegli elementi (ad esempio, le menzioni urbanistiche relative ai fabbricati) in mancanza delle quali, la giurisprudenza nega l’eseguibilità del preliminare in forma specifica ai sensi dell’articolo 2932 codice civile.

Nel caso in cui al notaio sia richiesto di autenticare un contratto di locazione o affitto di fabbricato (magari ultranovennale) va adempiuto l’obbligo di consegna al locatario dell’attestato di certificazione energetica (anche se nella sola ipotesi in cui l’immobile in questione ne sia già dotato) e l’obbligo di indicazione dei dati catastali dell’immobile ai sensi dell’articolo 19, comma 15 del dl n. 78/2010.

L’accordo relativo alle aziende

Se con l’azienda vengono trasferiti beni immobili, o trasferiti o costituiti diritti reali su di essi, dovranno essere rispettate tutte le relative regole formali e sostanziali (menzioni urbanistiche per i fabbricati, allegazione del certificato di destinazione urbanistica e relativa dichiarazione di vigenza per i terreni; osservanza del dl n. 78/2010; osservanza delle normative statali e regionali in materia di certificazione energetica degli edifici).

Se vengono costituiti diritti di godimento (locazione o affitto) di beni immobili dovranno essere osservate le normative statali e regionali in materia di certificazione energetica degli edifici e dovranno essere osservate le prescrizioni introdotte dall’art. 19, comma 15, del dl n. 78/2010, convertito con modificazioni dalla legge 122/2010).

Quando l’alienante è un imprenditore individuale occorrerà accertare se all’impresa collaborino familiari (coniuge, parenti entro il 3° grado ed affini entro il 2° grado) cui possa spettare il diritto di prelazione legale di cui all’articolo 230-bis, 5° comma codice civile.

L’accordo relativo agli immobili da costruire

Per gli immobili da costruire :ì dovranno essere rispettate le norme del dlgs n. 122 del 2005, nel caso in cui oggetto dell’accordo sia un contratto con questi requisiti:

* promittente venditore sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa;

* promittente acquirente sia una persona fisica;

* oggetto sia un «immobile da costruire”;

* il negozio si concretizzi in un contratto preliminare o in un qualsiasi altro contratto comunque diretto al successivo trasferimento della proprietà o di diverso diritto reale di godimento.

L’accordo relativo a edilizia residenziale pubblica

Per gli immobili appartenenti alla Edilizia residenziale pubblica occorrerà rispettare tutti i divieti di alienazione e gli altri limiti alla commerciabilità.

Ricordarsi delle prelazioni

Gli accordi devono tenere conto tener conto delle prelazioni legali.

E nel dettaglio della:

– prelazione prevista per i beni sottoposti a vincolo dei «beni culturali»;

– prelazione urbana di immobili di tipo abitativo e commerciale;

– prelazione agraria;

– prelazione ereditaria ex art 732 c.c.;

– prelazione del collaboratore di impresa familiare.

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