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Acconti non restituiti tassati

Nel «rent to buy» il mancato trasferimento dell’immobile comporta la tassazione degli acconti non restituiti, anche nell’ambito dei soggetti che non agiscono nell’ambito del regime d’impresa (privati).

E, ove ricorrano i presupposti, il canone derivante dalla locazione di unità abitative può essere assoggettato, per opzione, al regime della cedolare secca.

Così l’Agenzia delle entrate che, con la circolare 4/E di ieri, ha fornito chiarimenti sul regime fiscale (dirette e indirette) applicabile ai contratti di godimento funzionali alla successiva vendita di immobili, di cui all’art. 23, dl 133/2014 (cosiddetto «rent to buy»).

Si tratta di un’operazione destinata a dare impulso al settore immobiliare, giacché l’immobile viene ceduto inizialmente in godimento e solo successivamente, il conduttore può esercitare il diritto, previsto nell’atto iniziale, di acquistare l’immobile, di qualsiasi tipologia (abitativo o strumentale).

L’Agenzia ha evidenziato che si tratta di un negozio giuridico articolato poiché vi sono due momenti da considerare ai fini tributari, quello riguardante la locazione e quello riguardante l’acquisto o la rinuncia di quest’ultimo, con obbligo di indicare, nel contratto (comma 1-bis, art. 23 citato), la quota dei canoni imputata in acconto prezzo, che dovrà essere restituita in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto.

La disciplina tributaria non è stata contemplata dalla norma richiamata, con la conseguenza che le Entrate hanno fornito le necessarie precisazioni, tenendo conto della presenza di concedenti (proprietari) che agiscono in regime d’impresa e di concedenti che operano nella sfera giuridico patrimoniale privata.

Nel primo caso (impresa), nel corso dei periodi precedenti all’acquisto, il concedente determina il reddito d’impresa con le regole della locazione, tenendo conto dei canoni di competenza (lett. b, comma 2, art. 109, dpr 917/1986) per gli immobili strumentali o merce, o attribuendo rilevanza al confronto tra canone e rendita, nel caso di edifici a destinazione abitativa (art. 90 del Tuir); ai fini del tributo regionale (Irap) contano i canoni di locazione. Nel secondo caso (privato) i redditi da locazione devono considerarsi «redditi di fabbricati», con tassazione (Irpef) sulla base del comma 4-bis, dell’art. 37 del Tuir (confronto tra canone ridotto del 5% e rendita), con la possibile applicazione, limitatamente agli abitativi, del regime della «cedolare secca» (art. 3, dlgs 23/2011). In caso di cessione dell’immobile, per i concedenti (venditori) che agiscono in regime d’impresa, emerge un provento tassabile, nella forma di ricavo per gli «immobili merce» (art. 85 del Tuir) o di plusvalenza (differenza tra costo di acquisto e prezzo di cessione) per gli immobili strumentali o patrimonio (comma 2, art. 86 del Tuir); entrambi i componenti rilevanti ai fini del tributo regionale.

Per quanto concerne, invece, i concedenti (venditori), che operano fuori dell’ambito dell’impresa (privati), il corrispettivo deve essere assoggettato a tassazione, ricorrendone i presupposti (redditi diversi), come indicati nell’art. 67 del Tuir (lett. b, comma 1) e tenendo conto delle quote del canone imputate in conto prezzo.

Infine, nel caso in cui il trasferimento non si perfezioni (scelta del conduttore), in presenza di impresa, non emerge alcuna materia imponibile, se non quella riguardante gli acconti versati nel corso della locazione e non restituiti e, in presenza di una risoluzione per inadempimento del concedente, si determina la situazione appena acclarata, con la sola rilevanza degli interessi legali (passivi), da corrispondere al conduttore.

Per il privato, il mancato acquisto non produce redditi imponibili, con la sola eccezione degli acconti incamerati, che dovranno essere tassati quale «reddito diverso», per l’assunzione degli obblighi di permettere (lett. l, comma 1, art. 67 del Tuir), mentre in presenza di una risoluzione per inadempimento, le quote dei canoni concernenti gli acconti, trattenute dal concedente, saranno tassate come «reddito diverso», derivante dall’assunzione di obblighi di fare, non fare e permettere (lett. l, comma 1, art. 67 del Tuir).

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