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Abitazioni, l’esenzione si riduce

di Franco Ricca 

L'esenzione Iva sulle operazioni immobiliari fa un passetto indietro. Tutte le imprese potranno applicare volontariamente l'imposta (con l'aliquota del 10%) sulle locazioni di abitazioni, ma solo sui contratti posti in essere in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata, oppure che hanno a oggetto alloggi sociali; l'imposta si potrà poi applicare anche alle successive cessioni. Viene inoltre estesa anche alle imprese che effettuano cessioni imponibili ed esenti la facoltà, già accordata alle imprese di locazione, di applicare separatamente l'Iva. Queste le novità previste dall'art. 57 del dl «liberalizzazioni», che riformula le disposizioni dell'art. 10, nn. 8) e 8-bis), del dpr 633/72, apportando modifiche alla disciplina Iva delle locazioni e cessioni di fabbricati abitativi, e integra l'art. 36 avviando a soluzione, almeno in parte, il problema della doppia penalizzazione delle immobiliari di trading. Ma vediamo più in dettaglio le novità, precisando che, se cambia qualcosa per il trattamento dei fabbricati abitativi, nulla cambia invece per le operazioni sui fabbricati strumentali per natura.

Locazioni di fabbricati abitativi. Queste operazioni, ai sensi del n. 8) dell'art. 10, sono esenti dall'Iva. Fanno eccezione, attualmente, solamente le locazioni poste in essere in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato il fabbricato, entro quattro anni dall'ultimazione e a condizione che il contratto abbia durata di almeno quattro anni: in tal caso la locazione è imponibile ad aliquota 10%.

La nuova norma prevede di rimuovere il requisito soggettivo, in modo da riferire la suddetta fattispecie (locazione almeno quadriennale in esecuzione di piani di edilizia convenzionata) a tutte le imprese, e non più soltanto a quelle che hanno costruito o ristrutturato il fabbricato. In secondo luogo, la norma estende il trattamento di imponibilità anche alle locazioni di abitazioni destinate ad alloggi sociali, come definiti dal decreto interministeriale del 22 aprile 2008.

In entrambi i casi l'imponibilità è facoltativa, essendo subordinata all'esercizio dell'opzione del locatore nel relativo atto, e l'aliquota Iva applicabile è quella del 10%. Al riguardo, occorrerà chiarire, per i contratti in corso, le modalità dell'opzione e la sorte dell'imposta di registro assolta.

Cessioni di fabbricati abitativi. Passando alle cessioni, il vigente testo del n. 8-bis) dell'art. 10 esenta dall'Iva le cessioni di fabbricati e porzioni di fabbricati abitativi, eccettuate quelle effettuate dall'impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dal termine dei lavori, ovvero anche successivamente se entro tale termine i fabbricati siano stati locati per almeno quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.

La nuova disposizione conferma il regime di imponibilità obbligatoria delle cessioni infraquinquennali poste in essere dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato il fabbricato. Introduce poi una norma che permette facoltativamente di estendere il trattamento di imponibilità, su opzione del cedente da esercitare nel relativo atto, alle cessioni degli stessi fabbricati che possono essere locati con l'applicazione dell'imposta ai sensi del riformulato n. 8, ossia:

– quelli locati per almeno quattro anni in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata;

– quelli destinati ad alloggi sociali ai sensi del citato decreto.

È da osservare che, ai fini dell'imponibilità opzionale della cessione nei suddetti casi, la norma non esige che la precedente locazione sia stata effettuata in regime di imponibilità, sicché pare teoricamente ammissibile che alla precedente locazione esente segua la vendita imponibile.

Applicazione separata dell'imposta. L'art. 36, terzo comma, ultimo periodo, del dpr 633/72 accorda la facoltà di applicare separatamente l'imposta ai soggetti che effettuano sia locazioni esenti di fabbricati abitativi, che comportano l'osservanza del meccanismo del pro rata di detrazione, sia locazioni di altri fabbricati o immobili, con riferimento a ciascun settore di attività. Separando i due settori, quindi, l'impresa può evitare i pregiudizi che deriverebbero dal pro rata generale. La nuova disposizione estende questa possibilità alle cessioni esenti in regime di pro rata, consentendo così anche alle imprese di trading di separare, per esempio, le vendite di fabbricati abitativi (esenti, con totale indetraibilità dell'Iva «a monte») dalle vendite di fabbricati strumentali per natura (imponibili, con Iva detraibile). Questa opportunità offre anche una soluzione formale al problema derivante dalla disposizione dell'art. 19-bis1, lett. i), che, precludendo totalmente alle imprese di trading il diritto alla detrazione dell'Iva assolta sugli acquisti di fabbricati abitativi, in base alla rigorosa lettera della norma (ma in contrasto con il sistema dell'imposta) dà luogo a distorsioni qualora alla predetta indetraibilità oggettiva si aggiunga l'indetraibilità parziale, per effetto del pro rata generale che scaturisce dalle operazioni esenti rappresentate dalle vendite di quegli stessi fabbricati abitativi, dell'Iva sull'acquisto di fabbricati strumentali.

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