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Abitazione, diritto opponibile

Vendere la proprietà della casa riservandosi il diritto di abitazione. È una soluzione che i proprietari di alloggi stanno sempre più perseguendo in questo periodo di crisi. Con il vantaggio che il diritto di abitazione non è suscettibile di espropriazione. Pertanto, il creditore del titolare del diritto di abitazione non può sottoporre ad espropriazione forzata il diritto di abitazione spettante al proprio debitore. Per quanto riguarda invece il creditore del proprietario di un’immobile su cui gravi un diritto di abitazione da parte di un terzo (opponibile allo stesso creditore o meno) non vi è dubbio che si possa sempre procedere coattivamente nei confronti del suddetto proprietario, pignorando la proprietà del bene.

Queste sono alcune delle caratteristiche che contraddistinguono l’istituto negoziale previsto dall’art. 1022 e segg. c.c., a cui se ne aggiungono altre di natura più articolata, come evidenziato dallo studio 21-2013/E pubblicato lo scorso 16 settembre 2013 sul sito del Consiglio nazionale del notariato.

Il diritto di abitazione. È previsto dal codice civile (artt. 1022, 1023, 1024, 1025 con un rinvio anche alle norme sull’usufrutto, se compatibili) e consiste, come sottospecie del diritto di uso, nel diritto di utilizzo di una casa come abitazione limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

È un diritto strettamente legato al soggetto a favore del quale è costituito, che può essere solo una persona fisica determinata. Non ha un contenuto rigido, ma può estendersi o ridursi nel tempo in relazione all’elasticità insita nel concetto di «bisogni» propri e della famiglia, che ne caratterizza il contenuto.

Se costituito con atto negoziale, ai sensi degli artt. 2643 n. 4 e 2644 c.c., il diritto di abitazione sarà destinato a gravare la proprietà del bene e sarà opponibile ai successivi acquirenti, o aventi causa dal proprietario, che abbiano trascritto il proprio titolo successivamente alla sua trascrizione.

Pertanto, il diritto di abitazione, secondo la normativa vigente, è insuscettibile di autonoma espropriazione. In altre parole, il creditore del titolare del diritto di abitazione non può sottoporre ad espropriazione forzata il diritto di abitazione spettante al proprio debitore.

Tuttavia, non esistono dubbi sul fatto che il creditore dell’attuale proprietario di un’immobile su cui gravi un diritto di abitazione (a lui opponibile o meno) possa sempre procedere coattivamente nei suoi confronti, pignorando la proprietà del bene.

 

L’opponibilità del diritto di abitazione. L’atto negoziale soggetto a trascrizione ex art. 2643 n. 4, con il quale il proprietario costituisce il diritto di abitazione risulta:

– certamente inopponibile al creditore espropriante e, quindi, all’acquirente da vendita forzata, quando trascritto successivamente alla trascrizione del pignoramento. In tale caso la costituzione del diritto sarà inefficace rispetto al creditore procedente e agli intervenuti nella procedura da lui promossa;

– certamente opponibile alla procedura (al creditore pignorante e all’acquirente da vendita forzata) quando trascritto anteriormente al pignoramento, in assenza di iscrizioni ipotecarie anteriori al pignoramento. In tale caso la proprietà del bene pignorato viene trasferita come gravata dal diritto di abitazione e il titolare del diritto di abitazione resta terzo rispetto al procedimento di vendita forzata;

– opponibile o inopponibile al creditore ipotecario avente causa del proprietario che ha iscritto la propria ipoteca in data anteriore al pignoramento, a seconda che la trascrizione dell’atto costitutivo del diritto di abitazione sia o meno anteriore all’iscrizione dell’ipoteca costituita sul bene.

Pertanto:

– se la costituzione del diritto di abitazione è stata trascritta in data successiva all’iscrizione ipotecaria, il creditore ipotecario anteriore potrà far «subastare» (vendere) la proprietà del bene come libera da vincoli;

– se la costituzione del diritto di abitazione è stata trascritta in data anteriore all’iscrizione ipotecaria, il creditore potrà far «subastare» la proprietà del bene, ma gravata dal diritto di abitazione.

Se anche per errore si procedesse alla vendita della piena proprietà del bene come libera da vincoli, il diritto di abitazione sarebbe comunque opponibile al terzo acquirente.

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