17.06.2022 Icon

Mutuo fondiario: effetti del superamento dei limiti di finanziabilità

La pronuncia in commento offre una breve disamina sull’inquadramento della questione afferente la nullità o meno del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità nel panorama giurisprudenziale.

Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili come disciplinata dall’art. 38 d.lgs. n. 385 del 1993, che al comma 2 demanda alla Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del CICR, la definizione delle modalità di determinazione degli importi massimi finanziabili nell’ambito di un’operazione di credito fondiario, da individuare in rapporto al “valore” dei beni ipotecati o al “costo” delle opere da eseguire sugli stessi. 

Ebbene, il primo e più risalente orientamento affermatosi in giurisprudenza ha ritenuto che l’art. 38, co. 2 TUB e le relative disposizioni di attuazione non costituiscono norme inderogabili sulla validità del contratto, ma appaiono norme di buona condotta, la cui violazione determina l’irrogazione delle sanzioni previste dall’ordinamento bancario, senza ingenerare una causa di nullità, totale o parziale, del contratto. 

A tale indirizzo interpretativo si è contrapposto altro e più recente orientamento, secondo il quale la violazione del limite di finanziabilità, in quanto elemento essenziale del contratto, ne comporta l’intera nullità, salva la conversione in presenza dei relativi presupposti, in un “ordinario” contratto di finanziamento ipotecario ai sensi dell’art. 1424 c.c..

Tale orientamento, affermatosi con la pronuncia della Suprema Corte di Cassazione n. 17352/2017, per cui il limite di finanziabilità prescritto dall’art. 38 TUB impone un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa”. Ritenuto dunque che la previsione dell’art. 38 TUB non sia riconducibile alla nullità testuale di cui all’art. 117 del testo unico bancario, tale filone giurisprudenziale ha individuato nella nullità virtuale la sanzione da porre a tutela della natura pubblica dell’interesse (economico nazionale) violato.

In alternativa agli orientamenti espressi dalla giurisprudenza di legittimità si è affacciata nella giurisprudenza di merito una “terza via” secondo la quale a prescindere dal nomen iuris utilizzato dalle parti, il mutuo pur qualificato come “fondiario”, ove non rispettoso del limite di finanziabilità, altro non sarebbe che un ordinario mutuo ipotecario. In altri termini, secondo questa impostazione, superato il limite di finanziabilità, non si avrebbe nullità del sinallagma, con conversione in altro tipo di contratto, ma solo la disapplicazione della speciale disciplina del mutuo fondiario, con conservazione della originaria garanzia ipotecaria (cfr. Trib. Santa Maria Capua Vetere, 14.11.2019).

La questione è stata di recente rimessa alle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (cfr. ordinanza n. 4117 del 9.02.2022) che ha osservato come nonostante in diverse pronunce si propenda per la sanzione della nullità occorre rilevare che il rispetto del limite del finanziamento non è una circostanza rilevabile dal contratto: in concreto, la verifica del reale valore del cespite può avvenire solamente attraverso valutazioni estimatorie che presentano indubbi margini di opinabilità ed incertezza valutativa, come tali non rilevabili dal testo del contratto ma spesso ricavabili, solo in corso di causa, all’esito dell’espletamento di una consulenza tecnica.

Nel caso di specie, il Tribunale, preso atto, dunque, del dibattito suddetto e delle perplessità manifestate dalla più recente giurisprudenza di legittimità, ha ritenuto che la violazione dell’art. 38 TUB non dia luogo ad una nullità né testuale né virtuale del contratto, ma soltanto si traduca nella violazione di una regola di comportamento da parte dell’istituto bancario, che consente la mera disapplicazione delle speciali norme di favore previste per il creditore fondiario e la conservazione tanto del mutuo quanto della garanzia ipotecaria.

D’altronde, proseguiva la sentenza “non pare, infatti, che il limite di finanziabilità sia stato superato, posto che lo stesso va verificato non assumendo come parametro il prezzo corrisposto dall’attore, ma il valore cauzionale effettivo dell’immobile, inteso come netto realizzo in asta giudiziaria secondo prudente apprezzamento della futura negoziabilità, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine e delle condizioni di mercato, dell’uso corrente e dei suoi appropriati usi alternativi, senza riferimento né al valore di mercato in un determinato momento né a considerazioni speculative”.

Sulla base di tali premesse, il Giudice respingeva la domanda attorea con contestuale condanna alla refusione delle spese di lite.

Trib. Santa Maria Capua Vetere, 4 aprile 2022, n. 1160

Angela Iadanza – a.iadanza@lascalaw.com

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