“L’acquisto a titolo originario per usucapione non ha un effetto estintivo dell’ipoteca precedentemente iscritta e, quindi, non determina la caducazione del diritto reale di garanzia che, come altri eventuali pesi e vincoli preesistenti e antecedentemente iscritti o trascritti (ad esempio, alcune servitù), non è incompatibile con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e del conseguente acquisto della proprietà per usucapione”.
Questo è quanto affermato dalla Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione con la recentissima ordinanza pubblicata in data 09/01/2025, n. 565.
La vicenda trae origine dal rigetto dell’opposizione all’esecuzione promossa dal terzo ai sensi dell’art. 619 c.p.c., il quale sosteneva di essere stato riconosciuto proprietario di una parte dei beni pignorati per effetto di usucapione, in forza di verbali di mediazione, trascritti nel corso dell’anno 2015.
Il Tribunale, nel respingere tale opposizione, rilevava che i suddetti accordi di mediazione erano stati trascritti successivamente alla trascrizione del pignoramento e dell’ipoteca in favore del creditore, entrambe risalenti al 2010, e pertanto “poiché l’accertamento dell’usucapione quale esito positivo del procedimento di mediazione implicava un acquisto negoziale (a titolo derivativo) dell’opponente, …, lo stesso era da reputarsi inefficace rispetto ai gravami pregiudizievoli già iscritti e trascritti”.
Allo stesso modo, la Corte d’Appello di Perugia respingeva l’appello proposto dal terzo sull’assunto che l’accordo di mediazione, in quanto atto di natura contrattuale, produce effetti esclusivamente tra le parti (art. 1372, comma 2, c.c.) e che, in ogni caso, gli atti trascritti successivamente alla trascrizione dell’atto di pignoramento, in base all’art. 2644 e all’art. 2915 c.c., non hanno efficacia in pregiudizio del creditore pignorante.
In altri termini, il Giudice di secondo grado affermava che l’accordo di mediazione attribuisce alla parte usucapiente il diritto di proprietà da far valere nei confronti dei terzi nel rispetto del principio della continuità delle trascrizioni, con l’ovvia conseguenza che l’accordo non potrà danneggiare i terzi estranei all’accordo che vantino sul bene titoli anteriormente iscritti o trascritti.
La Suprema Corte rigettava il ricorso proposto dal terzo avverso tale ultima decisione, aderendo alle argomentazioni della sentenza della Corte di Costituzionale n. 160 del 03/10/2024, per la quale la natura originaria del trasferimento della proprietà per usucapione non preclude la conservazione di diritti reali preesistenti.
In conclusione la Corte di Cassazione, a ulteriore conferma della correttezza delle decisioni dei precedenti gradi di giudizio, afferma che “la sentenza di usucapione resa tra l’esecutato e un terzo non spiega effetto di giudicato nei confronti del creditore garantito da ipoteca anteriore e non può essere invocata come elemento decisivo nell’opposizione di terzo all’esecuzione, allo stesso modo – e a maggior ragione – l’accordo conciliativo raggiunto nell’ambito della mediazione costituisce res inter alios acta inidoneo a determinare il travolgimento dei gravami precedenti”.
18.03.2025
