22.02.2024 Icon

Estinzione dopo l’aggiudicazione: vige l’anteriorità delle trascrizioni

Con ordinanza n. 2020 del 18 gennaio 2024, la Terza Sezione della Corte di Cassazione si è pronunciata in tema di tutela dell’aggiudicatario ed applicazione del noto brocardo prior in tempor potior in iure nel succedersi delle trascrizioni sul bene staggito. Tale principio stabilisce che, qualora la trascrizione venga cancellata a seguito di estinzione della procedura, acquistano efficacia in pregiudizio dell’aggiudicatario le formalità successive al pignoramento, in ottemperanza al disposto di cui all’art. 2644 c.c.

Nel caso di specie, il soggetto aggiudicatario di una procedura esecutiva immobiliare – estinta dopo l’aggiudicazione per rinuncia del creditore procedente – agiva mediante azione per il rilascio dell’immobile trasferito. In contrasto a tale iniziativa proponevano opposizione le congiunte dell’esecutato, nelle more deceduto, contestando di aver acquisito l’immobile controverso con atto di compravendita. Sia in primo grado che in appello le Corti territoriali accoglievano le motivazioni avanzate dalle aventi causa dell’espropriato.

In particolare, le opponenti sostenevano di aver acquistato il bene con atto di compravendita opponibile al procedente, in quanto il vincolo di pignoramento pendente sull’immobile era stato cancellato con ordinanza di estinzione del processo. Nelle more, l’aggiudicatario aveva proposto reclamo avverso il provvedimento di estinzione, poi accolto con contestuale decreto di trasferimento successivo all’atto di compravendita.

Il procedente-aggiudicatario, soccombente nei primi due gradi di giudizio, proponeva ricorso per Cassazione contestando la violazione del disposto di cui all’art. 187-bis disp. att. c.p.c. secondo il quale, in ogni caso di estinzione dopo l’aggiudicazione, restano fermi nei confronti dei terzi aggiudicatari gli effetti di tali atti.  

La Corte di Cassazione, superato positivamente il vaglio di ammissibilità del ricorso, ha posto l’accento sul conflitto tra i soggetti acquirenti, confermando in tal senso la decisione resa dai giudici di prime cure e d’appello. Difatti, secondo una lettura nomofilattica delle normative interessate, in tali situazioni si applica la regola generale di cui all’art. 2644 c.c. per cui, qualora la formalità venga cancellata – a seguito di estinzione o di altra forma di chiusura anticipata della procedura – acquistano efficacia, in pregiudizio dell’aggiudicatario, le trascrizioni successive al pignoramento.

Non assume alcun valore l’eventuale ripristino della formalità pubblicitaria del vincolo espropriativo, in conseguenza della revoca del provvedimento di cancellazione, potendo i relativi effetti operare solo ex nunc e, dunque, in maniera recessiva rispetto agli atti acquisti “medio tempore” e ritualmente trascritti.

A nulla rileva, pertanto, la tesi sostenuta dal ricorrente della “superiorità” giuridica dell’aggiudicatario, tale da essere considerata indifferente ad ogni iniziativa economica privata dell’esecutato. Ciò in quanto, nel caso in cui siano sopravvenute al pignoramento ulteriori formalità, la cancellazione del primo conduce alla piena efficacia, nei confronti dei soli acquirenti, delle seconde.

Ne deriva, infine, che nei casi chiusura della procedura esecutiva successiva all’aggiudicazione, incombe sul Giudice l’onere di verificare il tempestivo versamento del prezzo di acquisto, onde poter valutare la congruità dello stesso ed emettere il decreto di trasferimento contenente l’ordine di cancellazione dei gravami.

Autore Tobia Ledronio

Trainee

Milano

t.ledronio@lascalaw.com

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