Con ordinanza del 24 ottobre 2024, il Tribunale di Ravenna si è pronunciato in merito all’opponibilità del contratto di locazione con canone “vile” ex art. 2923 c.c. alla procedura esecutiva immobiliare, chiarendo anche le modalità di notifica dell’ordine di liberazione nei confronti del terzo occupante.
Nel caso di specie la Società occupante dell’immobile pignorato proponeva reclamo avverso il provvedimento con cui il Giudice dell’Esecuzione rigettava l’istanza di sospensione della procedura esecutiva dalla stessa proposta con ricorso ex art. 617 cpc avverso l’ordinanza di liberazione dell’immobile esecutato.
La Società reclamante articolava l’impugnazione su due ordini di motivi: (a) l’inesistenza formale della notifica dell’avviso di liberazione, risultando l’invio di PEC effettuato dal Custode Giudiziario all’occupante atto non equiparabile a notifica ex lege; (b) l’inapplicabilità dell’art. 2923 cc al contratto di affitto di azienda dalla stessa stipulato con l’esecutata e in ogni caso l’opponibilità del medesimo contratto alla procedura in quanto anteriore al pignoramento e non avente ad oggetto un “canone vile” contrariamente a quanto affermato dal GE.
Quanto alla doglianza relativa all’opponibilità del canone “vile” all’esecuzione e all’applicabilità dell’art. 2923 c.c., il Tribunale adito, rigettando il motivo d’impugnazione, rilevava quanto segue.
La giurisprudenza è ferma nel considerare l’affitto di azienda una fattispecie di locazione di cosa produttiva ed a ritenere sussistente tra i due contratti un rapporto di genere (locazione) a specie (affitto di azienda). La conseguenza di tale ricostruzione è l’applicabilità della normativa della locazione all’affitto d’azienda laddove non derogata, come nel caso di specie, da norme specifiche.
Ciò premesso l’organo giudicante ne fa conseguire quindi che “non risultando alcuna norma specifica relativa all’affitto d’azienda regolatrice della opponibilità del contratto all’aggiudicatario ed in genere alla procedura esecutiva in caso di pignoramento dell’azienda trova applicazione la disciplina di cui all’art. 2923 cc.”
Il giudice prende quindi posizione sulla questione oggetto di doglianza partendo la rapporto di specialità delle norme (locazione e contratto d’affitto d’azienda) e, non rilevando alcuna norma derogatrice dell’una rispetto all’atra nell’ipotesi di esecuzione immobiliare, conclude per la piena applicazione la disciplina di cui all’art. 2923 cc.
Più in particolare, nella sentenza si legge “nel caso di specie, ove esiste un contratto di affitto di azienda anteriore al pignoramento, risulta trovare applicazione l’art. 2923 comma 3 cc che prevede che “in ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni”.
Applicando il principio al caso concreto, il Giudice osserva quindi come la “viltà del canone” sia stato accertata, nell’ambito della procedura esecutiva da specifica CTU che veniva condivisa dal GE nell’ordine di liberazione e conseguentemente il contratto di affitto di azienda non fosse opponibile né all’eventuale aggiudicatario né alla procedura esecutiva.
Con la sentenza in analisi, il Tribunale rigettava anche il secondo motivo di doglianza relativo all’invalidità della notifica dell’ordine di liberazione eseguita a mezzo PEC nei confronti del terzo occupante.
Sul punto rilevava che il nuovo testo normativo determina quali punti fermi: 1) l’esecuzione dell’ordine di liberazione non dà più luogo ad un autonomo procedimento esecutivo per rilascio (non occorrendo per l’effetto la notifica del provvedimento spedito in forma esecutiva del precetto e del preavviso; 2) il provvedimento è attuato direttamente dal custode; 3) compete al giudice dell’esecuzione immobiliare disciplinare le modalità di esecuzione dell’ordine di liberazione, avvalendosi del custode giudiziario o di altri ausiliari, tra i quali deve ora certamente includersi la forza pubblica.
Ne consegue che non risulta normativamente richiesto che l’ordine di liberazione venga notificato all’occupante e conseguentemente l’ordine possa essere, come nel caso di specie, validamente comunicato all’occupante a mezzo PEC dal Custode giudiziario.
In definitiva la “viltà” del canone di locazione ai sensi dell’art. 2923 comma 3 c.c. rileva anche nell’ambito delle procedure esecutiva immobiliari e conseguentemente il contratto di affitto con tali caratteristiche – da accertare nel caso concreto – è inopponibile all’esecuzione e all’acquirente aggiudicatario. Dell’ordine di liberazione la normativa non dispone un obbligo di notificazione al terzo occupante che può essere quindi eseguita anche a mezzo PEC.
17.01.2025
