Con memoria del 3 marzo 2025 il Procuratore Generale ha affrontato la seguente questione: se al Condominio creditore del condomino esecutato possa essere riconosciuto il beneficio della prededuzione o il privilegio ex art. 2770 c.c. in relazione al credito per oneri condominiali maturati in pendenza dell’esecuzione immobiliare individuale.
Il ricorso in Cassazione veniva proposto dal Condominio procedente nell’ambito di un’esecuzione immobiliare avverso la sentenza del Tribunale di rigetto dell’opposizione proposta ex art. 617 cpc. Il Tribunale, non condividendo i motivi di opposizione, confermava il piano di riparto impugnato che riconosceva al Condominio opponente in via di prededuzione la sola somma relativa alle spese condominiali di natura straordinaria a carico dell’esecutato, ritenendo che “in difetto di una espressa previsione normativa, non possa essere riconosciuta natura privilegiata agli oneri condominiali maturati nel corso della procedura esecutiva”.
Il Procuratore Generale, nell’analisi delle eccezioni formulate dal Condominio ricorrente, prende posizione in merito alla natura di privilegio creditizio degli oneri condominiali maturati in pendenza di esecuzione immobiliare individuale.
In primo luogo, viene affrontata la questione posta dal primo motivo d’impugnazione: la natura privilegiata del credito relativo agli oneri condominiali riconosciuta in sede fallimentare che, a dire del ricorrente, per analogia dovrà essere riconosciuta anche in sede esecutiva.
Il P.G. sul punto chiarisce che nelle procedure concorsuali la prededuzione attribuisce non una causa di prelazione “ma una precedenza processuale, in ragione della strumentalità dell’attività, da cui il credito consegue, agli scopi della procedura, onde renderla più efficiente, atteso che, mentre il privilegio, quale eccezione alla ‘par condicio creditorum’, riconosce una preferenza ad alcuni creditori e su certi beni, nasce fuori e prima del processo esecutivo, ha natura sostanziale e si trova in rapporto di accessorietà con il credito garantito poiché ne suppone l’esistenza e lo segue”. In virtù di ciò si ritiene che la prima ragione per la quale non è possibile riconoscere il beneficio della prededuzione al credito per oneri condominiali maturati in pendenza dell’esecuzione immobiliare individuale è che tale categoria non trova applicazione nelle esecuzioni individuali, essendo spesso utilizzata in senso atecnico, quale equivalente del privilegio ex art. 2770 c.c.
Si legge “In definitiva va esclusa ogni assimilazione tra esecuzione individuale e fallimento, poiché in quest’ultimo si assiste, in relazione ai beni che costituiscono la massa attiva, una vera e propria perdita della capacità di agire del fallito, il che non si verifica nell’esecuzione, laddove l’esecutato continua ad essere proprietario del bene.”
Sgombrato il campo da un’impropria applicazione del concetto di prededuzione nell’esecuzione individuale, il Procuratore si è poi chiesto se, comunque, al credito per oneri condominiali possa essere attribuito il privilegio di cui all’art. 2770 c.c.
La Corte di cassazione con sentenza 12877/2016 aveva già affrontato la questione riconoscendo che sono spese privilegiate ex art. 2770 c.c., sia se sostenute dal custode sia se anticipate dal creditore procedente, quelle necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, attinenti alla sua struttura o intese ad evitarne il crollo o il perimento; da tale nozione vanno escluse invece le spese che non abbiano un’immediata funzione conservativa dell’integrità del bene, e dunque dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria, e tra queste le spese condominiali.
Il disposto dell’art. 2770 c.c., laddove prevede l’ammissione in privilegio delle spese di giustizia fatte, per atti conservativi o per l’espropriazione di beni immobili, “nell’interesse comune dei creditori“, implica il compimento di una valutazione da parte del giudice circa l’utilità o meno della spesa per la massa dei creditori, da riferirsi all’attitudine, anche solo potenziale e non effettiva, dell’atto a riuscire vantaggioso alla massa dei creditori partecipanti all’esecuzione, individuale o collettiva.
La ratio del privilegio riconosciuto dalla norma a seguito dell’iniziativa assunta in sede esecutiva è quella di assicurare, tramite la collocazione in sede privilegiata del credito per spese di giustizia del pignorante, l’interesse dell’intero ceto creditorio a conservare, tramite l’applicazione della disciplina dell’art. 2913 c.c., la destinazione del bene immobile staggito al soddisfacimento delle ragioni di tutti i creditori.
Stante quanto chiarito il Procuratore Generale ha quindi aggiunto che se questa è la finalità che il legislatore intende perseguire è evidente che nel caso di esecuzione non ricorre quel nesso di funzionalità agli interessi del ceto creditorio che sottende il riconoscimento del privilegio per spese di giustizia perché tale spesa non provoca gli effetti di tutela delle ragioni di tutti i creditori.
In definitiva, il P.G. ha quindi chiesto il rigetto del ricorso con l’affermazione del seguente principio di diritto: al Condominio creditore del condomino esecutato non può essere riconosciuto il beneficio della prededuzione o il privilegio ex art. 2770 c.c. in relazione al credito per oneri condominiali maturati in pendenza dell’esecuzione immobiliare individuale.
17.04.2025
