Il vincolo pignoratizio non fa salve pertinenze, accessioni e sopraelevazioni

Con l’ordinanza in commento la Cassazione ha rigettato il Ricorso con cui il ricorrente, con opposizione di terzo nell’esecuzione immobiliare, assumeva di essere proprietario per usucapione abbreviata dell’immobile pignorato e delle addizioni, facendone derivare l’insensibilità al pignoramento.

In thesi, il ricorrente avrebbe acquistato l’immobile pignorato per usucapione abbreviata per averlo, a sua volta, acquistato libero da oneri e pesi e per avere costruito sullo stesso tre unità abitative in ampliamento al fabbricato esistente.

Sulla domanda di accertamento dell’usucapione, la Cassazione ha avallato la tesi espressa dalla Corte d’Appello di Cagliari ritenendo radicalmente incompatibili il possesso di un titolo di acquisto derivativo (atto di compravendita) e la pretesa di accertamento di un acquisto a titolo originario (usucapione).

A nulla può valere, poi, il tentativo del ricorrente di fare leva sull’esigenza di certezza del diritto che, nel caso di specie, non sarebbe rispettata per non essere stato informato, in sede di compravendita, del vincolo pignoratizio già insistente sull’immobile e, quindi, per la presunta annullabilità per dolo del contratto stesso.

Il tentativo si esaurisce di fronte a un fatto pacifico e determinante: la trascrizione del pignoramento è anteriore all’atto di compravendita.

La Cassazione non si è limitata ad affermare l’inopponibilità alla procedura esecutiva dell’atto di compravendita dell’immobile, ma ha esteso il vincolo pignoratizio anche ai miglioramenti e ampliamenti dell’immobile originario, realizzati dopo la trascrizione del pignoramento.

Gli ampliamenti realizzati, infatti, devono qualificarsi come cose accessorie che accedono, mediante stabile incorporazione, alla cosa principale e soggette all’effetto estensivo del pignoramento ex art. 2912 c.c.

Più precisamente, i beni trasferiti a conclusione di una procedura espropriativa immobiliare non sono solo quelli indicati nel decreto di trasferimento, ma anche quei beni a cui gli effetti del pignoramento vengono automaticamente estesi dall’art. 2912 c.c. ossia, come meglio argomentato dalla Corte, “accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti, o addizioni, nonché quei beni che, pur non espressamente menzionati nel predetto decreto, siano uniti fisicamente alla cosa principale, sì da costituirne parte integrante, come le accessioni; ne consegue che il trasferimento di un terreno comporta altresì, in difetto di un’espressa previsione contraria, il trasferimento del fabbricato ivi insistente”.

In conclusione, a nulla rileva l’autonomia strutturale e catastale di sopraelevazioni, accessioni e pertinenze in quanto le stesse vengono pacificamente travolte dalla forza espansiva del vincolo pignoratizio ai sensi dell’art. 2912 c.c.