La confisca edilizia non costituisce ostacolo all’azione esecutiva nei confronti del Comune che ha acquisito il bene, né comporta la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria del creditore non responsabile dell’abuso, allorquando l’immobile venga acquisito al patrimonio disponibile dell’ente pubblico.
Questo è quanto deciso dalle Sezioni Unite, con l’ordinanza in commento depositata il 28 aprile 2025, in forza della quale è stata definitivamente chiarita l’annosa questione relativa alla sopravvivenza, o meno, del diritto reale di garanzia nell’ipotesi di acquisizione dell’immobile abusivo da parte del Comune.
La vicenda trae origine da un credito in virtù del quale veniva ottenuto da una società decreto ingiuntivo di pagamento nei confronti di due debitori e iscritta ipoteca giudiziale sul fondo di loro proprietà.
In seguito, il Comune trascriveva il provvedimento di acquisizione gratuita al suo patrimonio dell’immobile abusivo costruito successivamente sul terreno in questione.
La creditrice avviava così l’esecuzione forzata sia contro i suoi debitori che nei confronti del Comune, pignorando al contempo il fabbricato e il terreno sottostante; tuttavia, il giudice dell’esecuzione dichiarava improseguibile la procedura esecutiva, ritenendo l’acquisizione del bene al patrimonio dell’Ente causa di estinzione dell’ipoteca anteriormente iscritta.
Formulata opposizione agli atti esecutivi, la stessa veniva rigettata e la creditrice, pertanto, proponeva ricorso per cassazione.
Investita del ricorso, la Terza Sezione della Suprema Corte, ritenendo la questione di massima importanza, con ordinanza interlocutoria, rimetteva gli atti al Primo Presidente ai fini dell’assegnazione alle Sezioni Unite.
Quest’ultime, ravvisando un’ipotesi di contrasto con diverse norme costituzionali, rimettevano a loro volta la questione di legittimità costituzionale dell’art. 7, terzo comma, della legge n. 47 del 1985 e dell’art 31, comma 3, del DPR N. 380 del 2001 alla Consulta.
Chiamata a decidere, la Corte Costituzionale dichiarava l’illegittimità costituzionale della norma sopra citata nella parte in cui non veniva fatto salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza all’ingiunzione di demolire.
Così decisa la questione di legittimità costituzionale dalla Consulta, le Sezioni Unite, con la pronuncia in commento, hanno inteso rafforzare l’assunto in base al quale la presenza di un abuso edilizio non incide sulla circolazione e sulla tutela del credito ipotecario fatto valere in sede espropriativa, non essendovi valide ragioni per le quali quest’ultimo, non responsabile dell’abuso edilizio, debba subire un pregiudizio dalla confisca dell’immobile abusivo dovuta all’inottemperanza all’ordine di demolizione posta a carico di altri soggetti.
La Suprema Corte ha, inoltre, ribadito sul punto che sarebbe irragionevole porre in capo al creditore ipotecario un qualsivoglia onere di continua vigilanza sull’immobile, volta a prevenire o a richiedere la cessazione, per il tramite dell’autorità giudiziaria, di quegli atti del debitore o di terzi idonei a causare la confisca del bene.
Pertanto, per i giudici di legittimità, esclusa l’ipotesi in cui il bene venga acquisito al patrimonio indisponibile dell’Ente per la presenza di prevalenti interessi pubblici alla sua conservazione, con conseguente cancellazione in questo caso dell’iscrizione ipotecaria sullo stesso gravante, è ammessa la proseguibilità dell’azione forzata nei confronti del Comune, quale terzo acquirente dell’immobile ipotecato ai sensi dell’art. 602 c.p.c., con salvezza delle garanzie reali iscritte.
In quest’ultima ipotesi, qualora l’immobile sia condonabile, resta fermo l’obbligo per l’aggiudicatario di presentare, entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento, la domanda di concessione in sanatoria; in mancanza, ovvero in presenza di abusi insanabili, graverà sullo stesso un obbligo di demolizione, che dovrà risultare dall’avviso di vendita.
In conclusione, con l’ordinanza in oggetto le Sezioni Unite hanno inteso bilanciare il rapporto tra interesse pubblico e diritti dei privati, rafforzando la tutela dei creditori ipotecari.
12.06.2025
