15.12.2022 Icon

Erronea cancellazione dell’ipoteca: il terzo pignorato è salvo… e la Banca?

La cancellazione dell’iscrizione ipotecaria ha efficacia sostanziale e determina l’immediata interruzione della procedura esecutiva per sopravvenuta insussistenza dell’elemento integrante la fattispecie di responsabilità per debito altrui. 

Ciò anche se la cancellazione della formalità è frutto di un errore del conservatore dei registri immobiliari.

Il caso in esame trae origine dal giudizio promosso da una Banca per la soddisfazione di un credito assistito da ipoteca su un immobile, con espropriazione ex art. 602 c.p.c. in danno del terzo acquirente. 

In pendenza della procedura esecutiva, veniva annotata dal Conservatore dei Registri immobiliari, in modo errato, dapprima la cancellazione totale dell’ipoteca e, successivamente, altra annotazione di rettifica.

La formalità veniva annotata in modo evidentemente erroneo e, per tale ragione, il terzo acquirente spiegava opposizione ex art. 615 c.p.c. invocando la cancellazione dell’ipoteca. 

La domanda veniva accolta, sia in primo che in secondo grado. La vicenda è giunta così dinanzi alla Corte di legittimità.

Come noto, l’espropriazione contro il terzo proprietario costituisce un’ipotesi di responsabilità per debito altrui. Pertanto, il terzo proprietario, avendo prestato garanzia ipotecaria sui propri beni, legittimamente subisce l’espropriazione su iniziativa di un creditore di un diverso soggetto e per la soddisfazione coattiva di pretese vantate nei confronti di quest’ultimo. 

Ciò premesso, però, preme rilevare che, condizione necessaria, è l’esistenza di un’iscrizione ipotecaria valida ed efficace sull’immobile staggito che deve permanere per tutta la durata della procedura esecutiva immobiliare.

Diversamente, il venir meno dell’ipoteca in pendenza della procedura comporta l’immediata interruzione della stessa, per improcedibilità, stante la sopravvenuta insussistenza dell’elemento integrante la fattispecie di responsabilità per debito altrui.

Infatti, così come, sul piano sostanziale ed ai sensi dell’art. 2808, 2° comma c.c., l’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari, la cancellazione dell’iscrizione è causa estintiva della stessa, per difetto dell’essenziale elemento pubblicitario.

L’esigenza imperativa di garantire la stabilità del regime di circolazione dei beni immobili, fondato sull’affidamento dei terzi sulle risultanze dei pubblici registri, impone che la cancellazione, attesa la natura costitutiva di tale formalità pubblicitaria, non può che comportare la definitiva ed irreversibile estinzione dell’ipoteca, anche se frutto di errore.

A nulla rileva l’annotazione a margine della cancellazione, con attestazione del Conservatore di erroneità della cancellazione stessa, inidonea a determinare il ripristino della garanzia, dovendo, diversamente, procedere con un accertamento giudiziale dell’invalidità o insussistenza della causa estintiva, certamente non surrogabile con un’annotazione del Conservatore.

Non è condivisibile, infatti, la pretesa di far derivare, così, con la successiva annotazione, la permanenza dell’originario vincolo ipotecario che invece deve intendersi definitivamente caducato.

Muovendo da queste premesse, con la pronuncia in esame, la Cassazione ha affermato che la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, invalida, erronea oppure originata da un atto inesistente, nullo o inefficace, produce comunque l’estinzione della garanzia tra le parti e verso i terzi. 

In tali ipotesi, al creditore non resterà che chiedere la reiscrizione dell’ipoteca in forza del medesimo titolo, ma con grado dalla data della nuova iscrizione, fatta salva la possibilità di esperire un’azione risarcitoria nei confronti del Conservatore dei Registri Immobiliari ove la cancellazione sia imputabile alla sua responsabilità. 

Autore Beatrice Vallone

Associate

Milano

b.vallone@lascalaw.com

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