19.01.2023 Icon

Confisca urbanistica e l’ipoteca: si attendono le Sezioni Unite

Nell’ambito di una procedura esecutiva, qualora il bene pignorato sia un terreno gravato da ipoteca su cui sia stato costruito un fabbricato, poi confiscato per abusi urbanistici, l’esecuzione forzata è da dichiararsi improcedibile in virtù dell’acquisto a titolo originario della proprietà dell’immobile a favore del Comune confiscante?

Tale interrogativo ha portato la Cassazione a rimettere gli atti al Primo Presidente, con l’ordinanza interlocutoria in commento. 

La vicenda trae origine da una sentenza con la quale il Tribunale di Agrigento rigettava l’opposizione agli atti esecutivi proposta dal creditore procedente avverso il provvedimento di improcedibilità dell’esecuzione.

Il Giudice dell’esecuzione, infatti, aveva dichiarato l’improcedibilità della stessa sul presupposto che a seguito della confisca per abusi urbanistici, il bene pignorato fosse stato acquistato a titolo originario dal Comune, con conseguente estinzione dell’ipoteca iscritta sul fondo. Secondo il Tribunale, infatti, a nulla rilevava il fatto che il creditore ipotecario non avesse avuto notizia del procedimento ablatorio e del provvedimento conclusivo, non avendo, in ogni caso, alcuna legittimazione ad impugnare tali provvedimenti dinanzi al giudice amministrativo.

Della questione veniva investita la Cassazione, la quale si discostava dall’orientamento maggioritario della stessa sul punto, e faceva riferimento alla sopravvenuta giurisprudenza della Corte Europea dei diritti dell’Uomo (Corte EDU).

Infatti, secondo la tradizionale giurisprudenza della Corte, la confisca urbanistica dà luogo ad un acquisto a titolo originario, pertanto, l’ipoteca iscritta sul bene confiscato si estingue ai sensi dell’art. 2878 c.c, in quanto il bene ipotecato, diviene una res extra commercium e perisce giuridicamente travolgendo anche l’ipoteca. 

Ebbene, secondo la Corte adita applicando il principio che precede al caso di specie, si priverebbe il creditore ipotecario della garanzia reale di cui era titolare, senza tutele e senza contropartita, violando al contempo l’art. 117 Cost e l’art. 7 CEDU. 

Negli ultimi anni infatti la  Corte EDU ha affermato che: a)  costituiscono beni tutelati non solo i diritti di proprietà, ma anche i diritti patrimoniali in relazione ai quali si possa vantare una aspettativa legittima, quali i diritti di prelazione; b) la confisca urbanistica è una sanzione assimilabile a quella penale, quindi la sua adozione non può prescindere da idonee garanzie a tutela del diritto di difesa sia dell’espropriato che dei terzi; c) la confisca non può colpire soggetti che non siano stati parte del procedimento che la infligge, né potevano esserlo; d) la confisca deve essere proporzionata al suo  scopo.

Siffatto ragionamento logico giuridico, è stato accolto di buon grado anche dalla Corte adita, la quale ha ritenuto che l’estinzione dell’ipoteca conseguente al perimento del bene ipotecato non possa trovare applicazione sic et simpliciteral caso di specie per gli esiti paradossali cui detto orientamento potrebbe condurre.

Il creditore ipotecario, infatti, perderebbe una garanzia che gli era stata concessa su un bene diverso da quello confiscato, in quanto l’ipoteca era iscritta sul fondo e non sull’immobile abusivo. Inoltre, il sacrificio richiesto al creditore non gioverebbe all’interesse pubblico essendo il bene oggetto della garanzia (il terreno) conforme allo strumento urbanistico; è stata la trasformazione di esso da parte del debitore che ha determinato l’ablazione del fondo, con la conseguenza che si farebbe dipendere la perdita d’un diritto, l’ipoteca, da un fatto illecito e cioè l’abuso edilizio del proprietario.

Al fine di derimere la questione, la Corte ha ritenuto di demandare il ricorso al Primo Presidente affinché valuti se assegnare la questione alle Sezioni Unite al fine di stabilire se la confisca amministrativa possa sempre travolgere l’ipoteca, privando il creditore ipotecario del proprio privilegio o se vi possa essere un’interpretazione delle norme applicabili alla fattispecie conforme alla Costituzione e alla CEDU.

Autore Francesca Liguori

Milano

f.liguori@lascalaw.com

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