Atti del proprietario-locatore sul bene pignorato: quali effetti?

Con sentenza n. 15678 del 5 giugno 2024, la Corte di Cassazione, III Sezione Civile, si è pronunciata sul rapporto sussistente tra la locazione e procedura esecutiva immobiliare, stabilendo che proprietario dell’immobile locato, nonché esecutato, non può procedere al diniego del rinnovo contrattuale, essendo soltanto il custode legittimato a porre in essere atti di gestione del rapporto ad uso diverso. 

La vicenda trae origine dal ricorso ex art. 30 legge 27 luglio 1978, n. 392, presentato dalla società locatrice, nonché debitrice esecutata nell’ambito di una procedura esecutiva, al fine di ottenere il rilascio di un immobile locato con contratto ad uso diverso da quello abitativo, oggetto di pignoramento, avendo la stessa comunicato il diniego di rinnovo della locazione alla prima scadenza.

Il Tribunale, all’esito del giudizio, emetteva ordinanza di rilascio dell’immobile, dichiarando cessato il contratto e allo stesso modo, la Corte d’Appello di Milano, confermava la sentenza di primo grado.

Avverso la decisione della Corte d’Appello, la società conduttrice proponeva ricorso per Cassazione, censurando la sentenza del giudice di prime cure nella parte in cui riteneva che la locatrice potesse validamente comunicare il diniego del rinnovo in pendenza di una procedura esecutiva sul bene locato.

A fondamento delle proprie motivazioni, la ricorrente adduceva che, essendo pendente il pignoramento, la locatrice esecutata non avrebbe potuto inviare il diniego, non essendovi “possibilità che il soggetto spossessato compia, in pendenza dell’esecuzione, atti diversi o incompatibili con quelli già posti in essere dal custode e specialmente nel caso in cui detti atti e negozi del custode abbiano già instaurato effetti”.

Con la pronuncia in esame, la Corte, nel richiamare precedente giurisprudenza in materia, ha precisato che, nell’ipotesi in cui il proprietario – locatore di un immobile pignorato sia stato nominato custode, lo stesso è legittimato a promuovere azioni scaturenti dal contratto di locazione, ma limitatamente nella qualità di custode e non di proprietario-locatore, essendo il bene a lui sottratto per tutelare le ragioni del terzo creditore.

Invero, a seguito dell’pignoramento immobiliare, vi è un mutamento del titolo del possesso da parte del proprietario-locatore e debitore, poiché ogni attività effettuata dallo stesso costituisce conseguenza del potere di amministrazione e gestione del bene pignorato di cui egli continua ad averne il possesso solo in qualità di organo ausiliario del giudice dell’’esecuzione.

Ne consegue dunque che, un recesso o una disdetta, ove impropriamente comunicati al conduttore dal locatore esecutato non custode o avente tale qualità, ma in mancanza di autorizzazione del giudice dell’esecuzione, vanno considerati inefficaci, poiché svolti da un soggetto non legittimato a esercitare relativi poteri.

Alla luce di tali osservazioni, la Cassazione ha accolto il ricorso presentato da parte ricorrente, ritenendo applicabile al caso di specie il principio secondo cui, in pendenza di procedura esecutiva sul bene oggetto di un contratto di locazione, gli atti del proprietario-locatore (debitore esecutato), se non sono realizzati dallo stesso in qualità di custode ovvero previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, sono radicalmente improduttivi di effetti, sia nei confronti della procedura che verso il conduttore, anche se la procedura esecutiva si estingue, per motivi diversi dalla vendita forzata del bene, anteriormente alla prima scadenza del rapporto.