Con la sentenza n. 3060 del 2024, la Corte d’appello di Roma torna ad affrontare un tema di grande rilievo e persistente attualità nella disciplina condominiale: la qualificazione giuridica della proprietà delle tubazioni idriche all’interno degli edifici condominiali, offrendo una lettura chiara e sistematica che si innesta pienamente nel solco tracciato dalla riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013).
La decisione prende spunto da una vicenda di infiltrazioni d’acqua tra due appartamenti, nella quale era controversa la titolarità del tratto di tubazione da cui proveniva la perdita. La Corte ha escluso che la presunzione di comunione di cui all’art. 1117, n. 3, c.c. potesse estendersi alla condotta situata oltre il contatore dell’unità servita, affermando che tale porzione dell’impianto, pur se fisicamente collocata in parte comune, deve considerarsi di proprietà esclusiva del condomino servito, in quanto destinata all’uso individuale. Il collegio giudicante ribadisce un principio già consolidato, ma spesso disatteso nella prassi: la linea di confine tra proprietà condominiale e privata degli impianti idrici non si fonda più sulla posizione topografica delle condotte (distinzione tra tubazioni “verticali” e “orizzontali”), ma sulla loro collocazione funzionale rispetto al punto di misurazione. Il contatore individuale assume, dunque, valore di spartiacque giuridico: tutto ciò che si trova “a valle” di esso – anche se incassato in muri comuni – è nella disponibilità esclusiva del singolo condomino, che ne risponde in via esclusiva ai sensi dell’art. 2043 c.c.
In tale ottica, la Corte d’appello non solo risolve il caso concreto in senso coerente con la normativa vigente, ma rafforza l’impostazione dottrinale e giurisprudenziale post-riforma, che ha superato l’obsoleta distinzione fisica “verticale/comune – orizzontale/privato” a favore di un criterio oggettivo e funzionale fondato sulla destinazione dell’impianto e sulla misurabilità dei consumi.
La decisione si inserisce tra gli arresti più autorevoli volti a delimitare con certezza le responsabilità nel riparto delle spese e nella gestione delle tubazioni idriche condominiali, chiarendo che non possono gravare sul condominio i costi di manutenzione o riparazione relativi a tratti di impianto posti dopo il contatore individuale, anche laddove tali tubazioni attraversino spazi comuni.
È appena il caso di ricordare che, in base all’art. 1102 c.c., il condomino resta comunque tenuto a un uso corretto delle parti comuni interessate dal passaggio delle tubazioni private, senza arrecare danno agli altri comproprietari. In definitiva, la sentenza in commento si segnala per la sua chiarezza ricostruttiva e per la sua rilevanza sistematica, offrendo agli interpreti un solido riferimento per l’individuazione della titolarità e delle responsabilità connesse alla gestione degli impianti idrici condominiali, nel pieno rispetto della ratio della riforma del 2012 e della corretta applicazione dell’art. 1117 c.c.
10.06.2025
