Patti chiari, amicizia lunga: nessuna provvigione al mediatore se viene provata la gratuità

Il pagamento delle provvigioni per le attività di mediazione svolte nell’ambito delle compravendite immobiliari è da sempre un tema molto caldo, sia con riguardo al momento in cui divengono esigibili sia in relazione all’imputabilità delle stesse in capo all’acquirente ovvero al venditore.

Nel caso di specie una agenzia immobiliare ha citato in giudizio i venditori di un immobile per ottenere il pagamento della provvigione per l’attività svolta in occasione della vendita del proprio appartamento.

I convenuti, costituitisi in giudizio, hanno eccepito la gratuità della prestazione nei loro confronti, dal momento che, in base agli accordi intercorsi, tutte le spese di agenzia sarebbero rimaste in via esclusiva a carico di parte acquirente.

Il giudice di prime cure rigettava la domanda del mediatore, dando per provato l’esistenza dell’accordo sopra menzionato.

La Corte d’appello, tuttavia, ribaltava la decisione, ritenendo che l’attività del mediatore si deve presumere onerosa per ambo le parti, salvo diversa espressa pattuizione. Poiché non vi era traccia, nel caso di specie, di una simile deroga, e considerata l’inammissibilità della prova testimoniale ex art. 2722 c.c. per patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento, il Collegio dava ragione al mediatore, condannando i promissari venditori al pagamento della provvigione.

I venditori proponevano dunque ricorso per Cassazione.

La Suprema Corte, con l’ordinanza n. 9694 del 12 aprile 2023, ha ripercorso il thema decidendum e, dopo aver posto l’accento sull’inoperatività del divieto di prova testimoniale in capo a parte venditrice – soggetto terzo rispetto alle pattuizioni relative al pagamento della provvigione – ,si è soffermata sul contenuto della proposta irrevocabile e sui vincoli derivanti dagli obblighi ivi contenuti relativamente ad una sola delle parti.

L’art. 1329 c.c., norma che disciplina la proposta irrevocabile, deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto, così da consentire la stipulazione del negozio nel momento e per effetto della adesione dell’altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni. Diversamente, tale accordo ha natura di mero accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell’iter formativo del futuro contratto con l’effetto di fissarne solo gli elementi già concordati.

Qui, invece, la proposta di acquisto conteneva solo alcuni degli elementi essenziali del contratto, tra cui anche gli obblighi previsti a carico delle singole parti, come l’obbligo a carico dell’acquirente di corrispondere le provvigioni al mediatore.

In alcun modo viene fatto menzione dell’obbligo in capo al venditore di corrispondere la provvigione all’agenzia.

Conclude la Suprema Corte affermando che, nel caso di specie, l’obbligo di corrispondere la provvigione al mediatore, riguarda esclusivamente la sola parte acquirente e, in ordine a detta pattuizione, la parte venditrice si qualifica come soggetto terzo e quindi non obbligato.