L’assegnazione dei posti auto, ad esempio mediante una logica di turnazione, costituisce spesso l’unica soluzione ogni qualvolta gli spazi non siano in numero sufficiente per tutti i condomini.
Precisamente, è facoltà dell’assemblea regolare l’uso dei parcheggi attraverso una modifica del regolamento condominiale.
Ed è quello che è avvenuto nel caso di specie, ove un condominio nel trapanese aveva previsto due modifiche al regolamento inerenti i parcheggi: la prima stabiliva che, al di fuori dei posti assegnati, era consentita la sosta per il tempo occorrente al carico e scarico merci per un tempo massimo di sessanta minuti; la seconda disponeva la facoltà di assegnazione annuale, garantendo ai condòmini che ne avessero fatto richiesta l’uso di posti macchina aggiuntivi ricavati nelle zone posteriori e laterali dell’area condominiale.
La violazione di tali obblighi ha portato il condominio ad agire nei confronti di due condòmini che erano soliti contravvenire a tali regole.
Il Tribunale ha accolto le richieste del Condominio, condannando i convenuti a non parcheggiare al di fuori del proprio posto macchina e dello spazio condominiale fruito come parcheggio a pagamento.
Allo stesso tempo, il giudice ha rigettato la domanda riconvenzionale dei due condòmini di accertamento della nullità delle delibere.
Impugnata la sentenza di primo grado, la Corte d’appello respingeva il gravame dei condòmini sul presupposto che la deliberazione non prevedeva l’attribuzione in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti auto, al di fuori della logica della turnazione, ma la regolamentazione di una forma di godimento turnario dell’area del cortile comune.
I condòmini soccombenti hanno quindi proposto ricorso in Cassazione.
La Suprema Corte, richiamando il costante orientamento delle Sezioni Unite, ha ribadito come le clausole dei regolamenti condominiali hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri. Nel caso, invece, tali clausole si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, le stesse hanno natura regolamentare.
Nel primo caso, la modifica richiede il voto unanime di tutti i condòmini, mentre nel secondo caso è sufficiente la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2 c.c.
Dunque, la Corte ha concluso affermando che la delibera modificativa del regolamento condominiale prevedendo la possibilità di sostare al di fuori dei posti assegnati ai fini di carico e scarico per un tempo massimo di sessanta minuti era pienamente legittima, trattandosi di una regolamentazione delle modalità di uso e di godimento del bene comune che rientra nella potestà dell’assemblea dei condomini.
Parimenti valida era la delibera che ha istituito posti auto a pagamento da assegnare annualmente in uso ai condomini che ne avessero fatto per il parcheggio di una seconda vettura dietro pagamento di euro sette mensili a posto, avendo natura regolamentare e, quindi adottata nel rispetto del quorum deliberativo previsto ex lege.
Possiamo dunque affermare che l’assemblea ha facoltà di determinare la regolamentazione delle modalità di uso e godimento del bene comune, anche attraverso un meccanismo di turnazione dei posti auto ovvero di parcheggio al di fuori degli spazi assegnati per un tempo limitato.
Pertanto, ai fini della validità delle suddette clausole, occorre verificare che la deliberazione sia stata adottata nel rispetto dei quorum di legge, dovendo distinguere tra attribuzione in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti auto e regolamentazione di una forma di godimento turnario dell’area comune.
17.09.2024
