26.05.2023 Icon

Il mancato versamento delle imposte non rende nulla la locazione

Il mancato versamento di alcune annualità della imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui alla norma dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto.

È questo l’importante principio di diritto espresso dalla Sezione III della Cass. civ. nella recentissima ordinanza n. 13870/2023.

Nel caso di specie la locatrice di un immobile ad uso abitativo si era rivolta al Tribunale competente al fine di ottenere la risoluzione del contratto di locazione a seguito del mancato pagamento dei canoni.

Accertato l’inadempimento di parte conduttrice, il Tribunale aveva dichiarato risolto il rapporto, ordinando altresì alla debitrice di rilasciare l’immobile.

Avverso la sentenza di primo grado la conduttrice aveva proposto appello sulla scorta del fatto che il contratto di locazione era stato registrato a seguito della stipula ma, successivamente alla mancata disdetta e, in relazione agli anni per i quali era maturata la morosità, non aveva costituito oggetto di successiva registrazione. Tale circostanza, ad avviso dell’appellante, avrebbe determinato la nullità del contratto e la non debenza dei canoni.

Una tesi che, seppur suggestiva, non ha convinto i giudici di legittimità.

Investiti della questione, questi ultimi hanno infatti rilevato che, secondo la più consolidata giurisprudenza, “La nullità per mancata registrazione del contratto di locazione concerne l’iniziale ed unica registrazione, effettuata la quale il contratto si sottrae ad ogni nullità, mentre il mancato eventuale versamento dell’imposta di registro per alcune delle annualità successive, seppure sanzionata dal punto di vista fiscale, non interferisce sulla validità negoziale”.

Secondo la Corte, in particolare, solo gli accordi modificativi del canone, che devono intendersi novativi, sono soggetti all’onere di una nuova registrazione.

Laddove, invece, non ricorra un’ipotesi di mancata registrazione ma di mancato versamento delle annualità successive di imposta, cioè di un incombente diverso dalla registrazione iniziale del contratto e che, anzi, proprio nella regolare effettuazione della registrazione iniziale del contratto trova il proprio fondamento e presupposto esecutivo, non si versa in un’ipotesi di nullità del contratto.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso proposto dalla conduttrice è stato dichiarato inammissibile.

Autore Federica Vitucci

Associate

Milano

f.vitucci@lascalaw.com

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